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在过去的几年里，为什么西安的房地产资金监管政策不能监管资金？
不久前，在平安银行西安分行大厅，印有银行经理邵某刚和正荣紫阙台业主短信截图的易拉宝被放置。
业主在短信中向银行经理表示慰问，他身体健康，吃得好，喝得好。我得到了对方的回复，“滚开你的母亲”这个词。这张经典的国家诅咒图片在微博上广为流传。
双方发生冲突的原因是正荣紫阙台业主发现其监管资金被开发商非法挪用，而平安银行西安分行作为监管银行，对账户资金没有监管责任。
在过去的一两年里，房地产行业的资本监管账户问题不时发生，导致一些项目关闭，然后业主的权利保护事件并不少见。资本监管政策在西安已经运行多年了。这一切都是怎么发生的？
在过去的一段时间里，业主发现资金监管账户中的资金被挪用有几个类似的特点：项目关闭，建设方资金被拖欠，开发商或银行透露监管账户中没有资金，业主寻找原因。
今年4月，西咸新区丰东新城绿地新里程三期兰亭公馆项目被当地媒体报道，5.58亿元购房款未进入监管账户。丰东新城建设开发部证实，开发商、监管银行和抵押银行都存在违规行为。业主们发现，所有本应转入监管银行相应账户的首期付款和贷款都转入了另一家银行的非指定监管账户。
康桥悦蓉园也面临着同样的问题。今年春节过后，业主发现该房地产已关闭。在与上级主管部门和开发商多次会议后，他得知监管资金被非法挪用。去年，由于西安项目资金不足，开发商发布了推迟交付的公告。
今年以来，项目资金监管账户问题越来越暴露在公众面前。房地产企业面临着“三条红线”等压力，现金流已成为房地产开发商最重要的部分。
西安目前资金非法挪用的问题发生在2021年3月《西安市商品房预售资金监督管理办法》实施前。为什么会有这样的趋势？资金监管账户中的资金怎么还能被挪用？这要从西安的资金监管历史入手。
西安对项目资金的监管大致可分为三个时期。2011年，西安市住房管理局（后机构调整为西安市住房和城乡建设局）首次明确提出管理项目预售资金；第二个时期是陕西省住房和城乡建设厅、中国人民银行西安分行、中国银行业监督管理委员会陕西省监管局联合发布《关于加强商品房预售资金和二手房交易资金监管的通知》；自2021年3月《西安市商品房预售资金监督管理办法》以来，第三个时期已经过去。
三个监管期间的一个重要变化是资金监管账户的实际审计分配和监管主体的变化。
2011年，西安市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售资金监管的通知》。据媒体报道，西安启动了“商品房预售资金监管体系”
在本通知中，西安市住房管理局要求监管银行根据项目建设进度向房地产企业分配预售资金。银行还应重点监督项目建设所需的资金。监管银行负责监督资金账户中拨款的实际行为。
2016年，《关于加强商品房预售资金和二手房交易资金监管的通知》由陕西省住房和城乡建设部、中国人民银行西安分行、中国银行业监督管理委员会陕西省监管局共同签署。
在通知中，住房行政主管部门需要负责监督指导，制定预售资金管理措施，督促检查监督实施情况，接受投诉。中国人民银行负责监督监管银行的账户。具体到实施层面，监管银行仍对预售资金的“支付、收集、使用实施具体监管”。
2021年，西安市住房和城乡建设局发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法》，由西安市住房和城乡建设局、西安市公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布。其中，第二十二条规定，“开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应当按照预售资金使用计划确定的资金使用节点向项目管辖范围内的住房建设行政主管部门或者开发区管理委员会提交申请”。
这意味着从2021年4月起，由监管银行负责审批拨款的责任转移到辖区住房和城乡建设部门和开发区管委会。
一位当地人士表示，西安近年来收紧了预售资金管理，正是因为房地产市场可能出现了项目未完成的迹象。例如，当2016年出台管理规则时，陕西银监会的加入进一步加强了对当地银行的约束力。然而，在2021年4月之前，银行作为实际审计资金分配和监督的主体，在实际操作中仍会遇到许多问题。
据西安相关银行从业人员介绍，自2012年以来，不同银行已被批准开展资金监管业务。进入市场化竞争后，为了提高资金使用效率，房地产企业将选择更“合作”的银行作为承办银行的资金监管机构。一些房地产企业发现A银行暗示钱进入账户后，还有其他用途。如果银行表示无法操作，房地产企业可以选择另一家B银行。银行也在争取不同的房地产客户。
对于银行来说，如何审查拨款也是一门学问。根据2016年的规定，银行拨款主要审查监理企业出具的证明材料。相关员工表示，很多时候，银行依靠第三方监理企业对专业工程问题给出的答案，审计也将成为“正式审计”。
据有关人士透露，西安有项目公司与建筑公司协商预付款事宜。本来建房子盖应收款，但双方不按节点交易，建筑商可以先垫钱盖楼，让第三方监理企业审核，提前拿到节点后监理账户的资金拨款。如果开发商与其关联公司有其他协议，银行在审查项目进度时无法掌握真实情况。这就是为什么西安有很多项目被关闭。受整个市场的影响，一些建设者不愿意预付款，他们更担心资金无法收回。
预售资金监管分为几种类型，一般结合全面监管和重点监管，西安采用。重点监管是指购买资金进入监管账户后，监管部门将其中一部分锁定为重点监管对象，确保项目顺利完成施工，满足竣工备案条件。
根据2011年的规定，西安市住房和城乡建设局只要求“根据后续项目所需资金总额进行动态管理”。2016年，陕西省住房和城乡建设厅规定，重点监管资金需按工程造价清算总额的百分比保留。最大的问题是，当时没有规定保留的百分比应占预售总额的比例。各区县在实践中，重点资金的监管比例不同，可能在5%-10%之间。
2019年7月12日，重庆市发布了《重庆市商品房预售资金首付使用监管实施细则》，明确规定“监管首付按预售总额的35%确定”，即根据建筑建设高度和项目支付比例的不同，对开发商有不同的资金监管限额，监管限额最高可达预售总额的35%。
总预售额的35%对开发商来说是相当高的比例。在经济观察网报道的《谁动了预售监管资金》中，各地设定的重点监管资金一般在5%-40%之间。一些大型房地产金融人士表示，一线城市的土地成本高于建设和安装成本，土地资金在转让后支付，10%的预收款相对较高。由于担心项目烂尾，二三线城市的留存比例往往高于一线城市。
受房地产企业早期高营业额经营模式的限制，“冻结”住房的资金往往被各方觊觎。据经济观察网报道，房地产企业“解冻”预售资金的方式很多，都是合法合规的，效率极高。区域公司有奖励机制。为了振兴沉淀资金，开展业务活动，如果能达到目标金额，将直接给予与区域解冻资金百分比的现金奖励。甚至这种奖励也可以超过该地区同期的净利润。第三方监理单位提供的有用资产评估报告，应当提前向有关部门发放贷款。还有全市多个项目“打包”资金监管账户监管，资金在不同项目中灵活运用。
目前，最新的方法是使用银行提供的担保，以确保半年内企业的收款金额。这可以确保银行内存资金的持续流动，地方政府也有银行作为底部。然而，接近银行的当地人认为，这样做的资本风险太大，很少有银行愿意在当今的市场环境中承担如此大的责任，这是“不划算的”。
到2021年新规定，西安市住房和城乡建设局虽然没有具体规定重点资金的留存比，但规定了不同节点账户需要留下的资金比。
目前，这一规定更有效地遏制了房地产企业非法挪用资金的问题。但事实上，西安对重点资金的数额没有具体的比例限制，与其他城市相比，手段并不强硬。部分原因可能是，当地人担心过于严格的管理会挫伤房地产企业获得土地的热情。
国内房地产企业市场运作，灵活的“解冻”资金可以确保项目的持续周转，建设更多的房屋，创造更多的利润。但只要市场寒冷，可开发项目减少，资本问题就会暴露出来。
即使西安出台了新规定，新规定是否适用于2021年4月新政前的资金挪用，新政后银行还是辖区住房和城乡建设部门负责？如果银行负责怎么负责，毕竟之前的规定法律效力没那么强，违法但不违法。这也是各负责单位之间迫切需要解决的问题之一。
当然，一些当地从业者认为，如果房地产市场继续下滑，资本监管的力度是否能达到预期水平将是一个问题。毕竟，一个社区的房子不能出售。即使保留了以前规定的预售总额，事实上，只能建造部分房屋，后续资金没有跟上，仍有未完成的危险。
作者|贞观作者|
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