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从“抵押经营贷款”购房流水线开始
本报记者联合报道
穿上“背心”，支持实体经济的低息“抵押贷款”变成了抵押贷款。
《中国证券报》记者最近发现，在北京、上海和深圳的许多地方，使用“抵押贷款”购买房屋已经形成了一条成熟的灰色产业链。中介机构可以提供设立壳牌公司、会计和贷款申请等全过程服务。在贷款审批的关键环节，银行监管和产品的漏洞隐约可见。
心照不宣
王先生最近收到了一份他无法拒绝的贷款报价——最低年利率为3.85%，最高贷款期限为20年。这个利率比他的抵押贷款利率低近200个基点。王先生目前的抵押贷款是300万元，这意味着如果他能成功更换，他每月可以减少约4000元，并在20年内节省约100万元的利息支出。王先生很兴奋。
中介机构向王先生出售的解决方案是“按揭经营贷款”置换存量按揭。所谓“抵押经营贷款”，其实是企业经营性抵押贷款，是银行对公共业务的一种。这类贷款主要用于企业的日常经营，需要抵押品才能申请。其中，个人住宅是最有价值的抵押品。一家股份制银行北京分行的业务人员告诉《中国证券报》，商店和办公楼一般只能申请评估价值约40%的贷款，而个人住宅，特别是北京东西城区的住宅，基本上可以申请评估价值约70%的贷款。
“我们与北京的银行合作。平安银行和招商银行现在都有‘抵押贷款’产品，利率很低，年化利率最低3.85%。”一位贷款中介告诉记者。
长期从事“抵押贷款”业务的中介机构人士李阳（笔名）告诉记者，过去有一些客户“出售房屋和股票”，但近年来有了很大的减少。从他处理的客户情况来看，有很多“抵押贷款”客户的资金用于购房。自2017年“3月17日”监管以来，北京房地产市场的信贷杠杆得到了严格控制，“抵押贷款”已成为许多购房者“曲线救国”的道路。自去年以来，银行一般推出小微企业低息经营贷款产品，年利率一般在3.875%至5%之间，与个人住房贷款水平相反。取代存量抵押贷款已成为一种新的游戏玩法。对此，大家都有一种默契。
那怎样才能从银行获得低息的“抵押经营贷款”呢？
办理“抵押经营贷款”需要一家壳牌公司，最好不要在最近注册，同时要求借款人为法定代表人、实际控制人或大股东。然后通过包装公司，以经营项目为由向银行申请贷款。上述低息“抵押经营贷款”产品主要针对“一抵”客户（抵押时无未结清贷款）。客户通常需要一笔过桥资金来偿还现有的抵押贷款并解除抵押贷款，然后将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。
目前，通过中介机构获得“抵押贷款”已经形成了一条成熟的装配线。中介机构可以提供全套服务。如果他们没有空壳公司，贷款中介机构可以为空壳公司、公司提供自来水包装、贷款申请和最终取款的全过程服务。
一些中介机构甚至告诉记者，他们不必担心预付款的风险。他们可以先审查房屋资本，发出贷款批准函，确定贷款可以预付款结算，然后在合作银行重新抵押贷款。
“把关人”怎么了？
为什么“抵押经营贷款”成为非法进入房地产市场的信贷资金渠道？主要原因是期限长，审批漏洞大。
过去，商业贷款期限较短，短期内还款压力较大。目前，许多银行已经推出了20年的“抵押贷款”，期限接近抵押贷款，月还款压力较小。这为“抵押贷款”转变为抵押贷款提供了可能性。
另一方面是银行的审批漏洞。业内人士对审批漏洞是否是银行内部人士有意为之有不同的看法。
对此，一些中介机构人士告诉记者，中介机构在每家银行都有熟悉的信贷业务人员。一些银行的销售人员知道资金的实际用途。“一些贷款人员知道资金是用来买房的，但更容易批准。毕竟，资金是用来买房的，实际风险远低于企业管理。”一些中介机构人士向记者承认。
这一说法也得到了一些银行家的“认可”。一家股份制银行分行副行长告诉记者，虽然监管机构明确禁止，但非法进入房地产市场的“抵押经营贷款”资金时有发生。
他认为，银行可能主要有资产规模和资产质量的动机。“目前，监管部门对各银行小微企业贷款余额的比例要求最低。这意味着只有小微企业贷款余额达到一定规模，银行才能开展其他业务。长期以来，银行的模式一直是“靠近大家庭”，所以每个家庭都开始争相做小微企业贷款，因为只有做大小微企业贷款，才能继续‘靠近大家庭’。因此，不排除一些银行通过这种方式增加规模。另一方面，出于资产质量的考虑。小微企业贷款不良率较高，考验了银行的风险定价能力。抵押贷款是银行质量最好的资产之一，逾期率很低。一些银行尚未接受“努力赚钱”的概念，不排除通过将少量的“抵押贷款”转变为抵押贷款来保持小微企业整体资产质量的稳定。”
监管出重拳
中原房地产首席分析师张大伟指出，“抵押经营贷款”进入房地产市场是一个老问题。过去，这类业务的实际门槛不低，规模有限，对房地产市场的影响有限。但值得警惕的是，一般企业经营贷款利率与个人抵押贷款利率的比例较大，金融套利的风险不容忽视。
非法信贷资金进入房地产市场一直是监管机构打击的领域。2020年4月，中国人民银行深圳市中心支行审查，要求辖区内商业银行自查房地产抵押经营贷款资金非法流入房地产市场。2020年4月23日，央行上海总部召开上海房地产信贷研讨会，要求坚持“住房不投机”定位，严禁以房地产作为风险抵押，通过个人消费贷款和商业贷款伪装突破信贷政策要求，非法向买家提供资金，影响房地产市场的稳定健康发展。
今年以来，在不到一个月的时间里，厦门银行、工商银行衢州分行、江西德兴农村商业银行等多家银行因资金非法进入房地产市场而收到罚款。其中，商业贷款被挪用于购房已成为打击的关键方向。
1月11日，中国银行业和保险监督管理委员会嘉兴监管分局发布的行政处罚信息披露表显示，浙江稠州银行有限公司嘉兴分行因信贷管理不慎，挪用个人经营贷款资金购房，罚款30万元。1月19日，厦门银行和工行衢州分行因非法流入房地产市场而受到当地监管部门的处罚。其中，厦门银行因挪用个人经营贷款资金流向房地产领域被厦门银行业保险监督管理局罚款20万元。由于信贷资金非法流入房地产市场、股市等原因，工行衢州分行被银监会衢州监管分局罚款95万元。
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