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上海正规银行机构放款——上海垫资

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垫资买房靠谱吗？我们应该注意什么？

什么是垫资买房？

比如在广州买二套房，按照广州的限购政策，需要支付50%-70%的首付，但是手头的资金不够，收不到首付怎么办？

此时，您可以找到新荣资产帮助支付房屋总价的剩余资金，全额购买房屋，然后将房屋转让给银行作为抵押，然后返还新荣资产的预付款。

一般流程可参考下图：

垫资买房的优势

1.降低首付，解决资金不足的问题。俗称7改3，5改3(实际案例可以较低)。

2.一次性全款买房，有利于降低房价，业主可以快速收齐房款，更积极配合。

3.跳过抵押贷款流程，缩短转让交易时间，尽快完成所有转让和贷款流程。

4.节省转让税。正常抵押贷款以三价合一的价格转让纳税，但全额付款可以由国土资源局指导的价格转让纳税。转让差额从几十万到几百万不等。

5.经营性抵押贷款利息(3.85-4.25%)低于抵押贷款利息(5.6-6.88%)，还款方式灵活，可选择先利息后本息或等额本息。

买房需要注意垫资

1.预付款前，估算银行抵押贷款的批准金额和预期预付款时间，梳理操作流程。

2.我们必须找到可靠的机构，如新荣资本，以确保找到真正的第一手资本方，而不是假装是“多经销商”，那些在贷款前扣除大量“存款”必须小心！

3.经营性抵押贷款需要以申请人的名义拥有公司或第三方借款人

一般来说，预付款是为了帮助借款人解决融资过程中的资本空缺。无论预付款的目的是什么，前提都是确保有一个明确的收款来源。同时，收款的确定性也会影响预付款的成本，风险越小，成本越低。

欢迎留言讨论更多关于预付款购房的问题~

贷款中介“代购”，利率可以低至2.4%？小心这些风险？

近日，北京不少贷款中介开始“代购买房”业务。打着降低房价、低税费、省利息、降低首付的旗号，实际上是骗取商业贷款。

“代购买房”

“代购买房”的本质是全额购房后做抵押，是指购房者向贷款中介借款，帮助自己全额购房，然后向银行申请商业贷款偿还贷款中介贷款。

贷款中介严然(化名)介绍了“代购买房”的模式；“正常购房时，商业银行房贷利率年化4%以上。采购模式是只要买家收取40%的首付，剩下的60%的资金由我们全额预付。拿到房本后，去银行做抵押贷款，最低利率可以年化4%以下。我们的预付款成本是市场上最低的，每天1万元的利息只需要5元，比网贷便宜。

以1000万元的房地产为例，购房者需要准备400万元的购房资金，其余600万元由贷款中介预付。全额购房后，贷款中介将协助购房者申请银行经营贷款资金，还清预付款，然后购房者将按月向银行还款。整个过程已经完成。在处理过程中，贷款中介将向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。

不同贷款中介提出的“代购买房”政策相似。

王健(化名)推出的业务也差不多。“买家只需要支付30%的首付，剩下的我们就可以用公司自己的资金帮忙垫钱。拿到房本后，我们可以做一笔贷款把钱还给我们。“一站式”服务，买家只需要出去四次左右，其余的都不用做。”。

事实上，商业贷款主要是银行为中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房地产抵押等担保从银行借款，以振兴个体企业的资金。贷款政策应该对中小微企业有利，但现在却被贷款中介异化了。在正式的办理过程中，经营性贷款并非针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？也就是说，为购房者办理新公司或通过其他方式将购房者转让给存续公司的法人股东。

“你可以注册一家公司，或者把买家纳入老公司转让给法人股东。你需要单独支付公司资格，费用约为1.5万元。当你拿到房子时，你可以直接申请商业贷款。这套操作基本上不需要20天，可以安全批准。”?王健一再保证，“有渠道，银行不可能不批准贷款。”

近年来，在国家和银行政策的支持下，商业贷款利率一再下降，“贷款贷款”、“贷款利率”等手段层出不穷。这些“暗箱操作”的方式与“购房”一致。事实上，他们所做的是欺骗商业贷款，扰乱正常的金融市场秩序。

易观分析金融行业高级顾问苏晓瑞表示，这种“购房”和“贷款利率”面向主要客户，“贷款利率”面向股票抵押贷款客户，他们处理银行抵押贷款业务，“购房”面向增量买家，他们与银行抵押贷款业务没有交集，由贷款中介，银行在商业贷款领域而不是抵押贷款领域。然而，这种代理购买房屋可能存在以下风险。首先，借款人相信贷款中介的脚本，最终预付款失败或因预付款而收取高额利息和各种高额费用；第二，借款人和贷款中介在虚假包装后被审查，发现借款人无法申请商业贷款，但增加了财务负担。

营业贷款利率低至2.4%？

在调查过程中，记者注意到贷款中介宣传的商业贷款利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前，商业贷款的最低利率可以达到2.4%。我在这个行业工作了七八年，所以我有实力帮你做到这么低。我们所做的都是大型国有银行，非常可靠。”一位贷款中介说。

所以，银行实际办理经营贷款的情况如何？

记者对此进行了更深入的调查。中国银行北京的一位个人贷款经理说：“我行要求公司在进行商业贷款之前实际运营一年以上。银行需要检查公司的报表和流量，并根据报表和抵押品检查贷款金额。经营贷款一年期利率最低为3%，三年期利率最低为3.2%。这笔钱是专用的。工商银行的要求也差不多。该行的一位客户经理提到，“经营贷款要求公司经营一年，抵押房本要求一年，最低贷款利率可达3%”。

“经营贷款办理要求公司成立一年以上，房地产至少3个月，贷款利率最低为3.4%，3年期为3.8%。如果新加入的法人股东也需要满足3个月才能进入。”中国建设银行的一位客户经理说：“经营贷款的期限通常是1年或3年。这种方式是随借随还的利息。”

从贷款年限来看，经营贷款年限通常为1年、3年，最长为10年。但是，获得长期贷款并不重要。银行通常要求公司为借款人独资，借款人还需要与第三方合作公司提供经营合同。批准后，贷款资金直接发给第三方合作公司。

还有一种商业贷款利率较低，但不是贷款中介所说的2.4%。“有一种政策是‘首贷贴息’，主要针对没有申请过商业贷款的用户，由国家财政部门贴息。最低利率可以达到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理表示。

“低利率”显然是贷款中介为诱导购房者贷款而提出的“噱头”。

零一智库特别研究员于在接受记者采访时表示，购房经营，本质上或通过贷款中介资金，最终将购房者抵押贷款转化为商业贷款，以获得较低的房地产抵押贷款利率，这种做法占用了银行商业信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法似乎买家可能会获得低息贷款，但它隐藏了许多风险，甚至陷入了非法贷款中介的陷阱。

“贷款中介机构提供的过桥贷款资金可能存在利率陷阱。过桥贷款一般期限较短。一旦买方未能及时贷款后续银行贷款，他们可能会面临资本链断裂或承担更高利率的风险。“于百成进一步指出，其次，购房者的经营贷款需要用于经营。如果转到贷款中介偿还贷款，则存在非法资金流动的法律风险。第三，如果购房者不是商业主体，他们也可能面临伪造信息、获取贷款等法律风险。此外，即使后续贷款顺利，购房者也面临着个人贷款期限、还款压力和政策变化导致的期限不匹配问题。

从“以贷换贷”、“转贷降息”到“代购买房”，贷款中介在灰色地带徘徊，通过层层包装钻监管和银行漏洞，也将严厉打击这一违规行为。

据媒体报道，中国银行业保险监督管理委员会最近发布了《关于开展非法贷款中介专项治理行动的通知》，要求中国银行业保险监督管理局和金融机构深入了解非法贷款中介混乱的严重危害，成立主要负责同志领导的专项治理行动领导小组，制定具体工作计划，部署为期六个月的非法贷款中介专项治理行动（2023年3月15日至9月15日）。

在调查过程中，一些贷款中介机构表示，他们已经看到了相关的整改信息，但目前的业务仍然可以正常处理。一些贷款中介机构表示，许多合作银行已经暂停了此类业务处理。如果通过商业贷款“购房”的方式不起作用，你可以经营消费贷款和企业贷款。

通过这种代购买房屋，欺骗商业贷款，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏抵押贷款业务的市场环境。苏晓瑞建议，通过跨部门联动或采取专项行动措施，重点清理和打击近年来非法贷款中介机构推动贷款混乱的行为，严厉惩罚非法贷款中介机构，威慑市场。

“对于监管机构和银行来说，除了加强信贷政策指导和风险提示外，加强对经营贷款的风险控制审计、贷后资金流动监控和使用真实性管理，避免发生虚假经营贷款，加大对非法贷款的处罚，非常重要。”余百成说。

对于购房者来说，不要因为一些“小利润”而陷入陷阱，要警惕非法贷款中介隐瞒不利信息，只谈欺骗和误导有吸引力的条件。

记者，北京商报金融调查组

编辑丨林琴

图片！视觉中国，一图网

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