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救助被困企业资金，疑似变相流入楼市:年费2000元，大V建群教套经营贷款炒房

4月20日，央行深圳分行发表声明，要求辖区内银行进行调查。同日，深圳市中小企业服务局发布公告，加强对贷款贴现利息项目的审计，防止不符合贴现利息条件的贷款项目混合，骗取财政资金。

监管中的达摩克利斯之剑高悬，投资者杀入深圳楼市赌博的念头是否中断？

“在深圳套现的方式太多了。勇敢的人可以用数百万撬动数千万资金。”观望已久的意向购房者美雅告诉《北京新闻》，他的购房者群将有人“提出建议”，大V将建立一个特殊的微信群，年费近2000元，教你如何买房。其中，套现的技巧之一是抵押贷款。

她以深圳福田区的一个社区为例，半年前一套房子的价格超过200万元，半年后上涨到400万元。宝山区的一些房地产价格上涨得更猛烈。在采访中，美雅叹了口气：“深圳现在太疯狂了”，但也后悔错过了去年跟随大V致富的机会。

“只要房价上涨，它就会吸引资金。在深圳买房比在许多城市买商品房要好，获得贷款投资实体经营并不比房地产回报高。”阿泽（笔名）是一家20年的住房中介机构，他蜂拥而至房地产市场。

一些业内人士表示，深圳的良好规划、相对宽松的定居条件和去年取消豪华住宅税线都是房价的支撑因素，而高房价反过来又是高杠杆率的原因。然而，深圳房地产市场的假消息满天飞，炒作很容易让正常买家失去控制。

《北京新闻》记者调查发现，央行要求深圳银行调查房屋抵押贷款流入房地产市场，仍有投机者等待机会，中介吸引客户。然而，一些早期寻找中介预付款买房的投资者已经惊慌失措，担心房屋在短期内无法实现抵押贷款，并向基金经纪人支付高额利息。”每天8万元的利息，800万套房子每天将支付6400元，谁能负担得起呢？

投资者“包装”进入市场：开设公司抵押房地产贷款

美雅多年来一直潜水于购房者。她告诉记者，深圳房地产市场的高杠杆问题不是最近才出现的。你学到的套现技巧之一是抵押贷款。“例如，如果你有500万现金，买房后找一家中介为你打包一家初创公司并抵押房屋。一般来说，你可以借出房屋总净值的70%（约350万元），这相当于以30%的首付甚至更低的价格购买另一处房地产。”

在美芽看来，个人可以在这种模式下循环买房。“只要房子涨价，卖出去还钱，就可以解决问题。这种方法可以连环撬动很多房产。”

“直接来说，中介和银行会想办法给你钱。”她以深圳福田区的一个社区为例。半年前，一套房子的价格超过200万元。由于学区和地铁等交通便利，半年后上涨到400万元。在深圳，宝山区的一些房地产价格上涨更为激烈，但一些房地产价格上涨平平。

“如果你去年花2000元进入大V集团，买他推荐的房地产，你今年可能会赚100倍（年费）。深圳现在太疯狂了。”美雅叹了口气，期待着无限的愿景。目前，她手里有一笔购房资金，但由于“胆小”，她错过了很多机会，仍在观望深圳的房价走势。

“现在还能做吗？”

近日，深圳各部门发声严查房抵贷买房的消息一出，美芽所在的购房群“炸锅”，担心操作层面收紧。

最近，深圳房地产市场在互联网上掀起了一波狂热浪潮：4月初，深圳4000万套公寓“秒光”，个别项目中消失已久的茶叶费再次出现。此外，深圳一些中介机构挂断的地方房地产价格今年上涨了10%。然后，可以获得贴现利息的住房抵押贷款被指控是这一轮房价上涨的驱动力。

抗疫专项贷款的一大特点是“便宜”。据央行此前公布，已推出至少1000亿元的优惠利率贷款，财政部明确按实际贷款利率给予一半贴息，部分企业获得贷款的实际融资成本仅为2%左右。记者采访了多家银行，了解到正常房贷利率参照最新LPR报价，部分银行在此基础上增加了一些。根据4月份的最新报价，一年期利率为3.85%。

“商业贷款每年返还一次，也就是说，如果你借100万元，你必须每年偿还一次本金和利息，并在明年再次贷款，最长期限为6年。根据LPR，年利息为3.85万元，平均每月约3200元。商业贷款的利率低于其他贷款。如果有折扣，那就更便宜了。”一位大型国有银行的信贷人士说。

中介倡导疫情下投资房地产，经营贷款额度高，但银行关不易通过

投入资金进入房地产市场，赌房价还会上涨。

“在深圳买房比在其他城市买商品房好。”在深圳做了20年房屋中介的阿泽表示，最近毗邻深圳的惠州打出了特价，原本要求首付30%的房子。有的开发商给了20%的预付款，买家付了10%的钱就可以买了。原因是开发商无法收回资金，即使不赚钱也愿意。与惠州交界的深圳房价仍保持在4万元左右。

阿泽表示，3月和4月的房地产市场成交量已经恢复。虽然疫情前还没有回到规模，但有些商家可能经营不了，很多人降价卖房。“今年有钱没地方投资，可以投房地产。”

阿泽坚信，深圳的房价不会被压低，成交率会比以前更好。推荐理由包括深圳沿海地区的工厂基本都是靠外贸。现在国外疫情比较严重，90%以上的外贸工厂都停工了，可能会暂时停到8月和9月，可能会持续更久。此外，还有很多线下培训班，因为线上教学已经关闭，餐厅的利润令人担忧。投资运营回报率低，不如投资房地产。

事实上，随着疫情的逐渐消退，深圳房地产市场已经率先爆发。三月份，深圳二手房均价为59048元/平方米，环比增长0.95%。其中，宝安平均成交价格为65031元/平方米，环比上涨1.21%，涨幅最大。业内人士认为，深圳房地产市场的这一轮热潮，除了个别卖家、中介参与市场投机外，消费贷款、住房抵押贷款非法流入房地产市场也是一个强有力的推动力。

至于商业贷款只能由公司申请，个人该怎么办？阿泽说这并不难。他告诉记者，无论是有限公司还是个人，成为公司法人并不难，直接在深圳工商行政管理局官方网站可以申请注册，地址填写到深圳社区，办公楼，然后向公司账户注册，锁定三个月，然后完成整个过程。阿泽说，有些公司是空壳，工商局可能会抽查一些，比例约为1/10。

“如果注册资本有1000万元，可以贷款1000万元或2000万元。”他透露，如果你想在做抵押贷款时借更多的钱，给第三方评估公司一些“利益费”，这样他们就可以适当地做高抵押贷款资产的估值。

然而，这一关似乎并不像中介所说的那么容易。

记者采访了解到，经营贷款额度相对较高。深圳一家大型国有银行的信贷人士告诉记者，银行有两种住房抵押贷款，一种是企业商业贷款，贷款上限为500万元，要求申请人必须有公司，是公司法人，银行将查看公司经营范围、供销合同等；另一种是消费贷款，贷款上限为200万元，需要提供购物发票等资金材料。两种贷款的上限不得超过房屋净值的70%。

另一家大型国有银行的信贷人士表示，银行抵押贷款的上限为1000万元，申请人必须是公司法人或股东，并提供至少两倍的贷款账单。如果贷款100万元，公司需要提供200万元。

不同地区和银行的实施标准略有差异。北京一家大型国有银行的信贷人士表示，该银行已暂停住房抵押贷款；另一家大型国有银行的信贷人士表示，住房抵押贷款资金直接转入第三方账户。

“假设你是A公司，从B公司买100台电脑，用房子抵押在银行贷款。银行看到你的供销合同，贷给你100万，直接打电话给B公司。一位股份制银行家也说，但你和B公司的关系可能很难找到。另一个例子是，计算机市场价值8000元，但合同写1000元，涉及一点税收问题，需要增值税发票，但这也可以花钱买，所以只要材料给银行，银行就不能说不能做。

该人士还透露，抵押房屋的位置越核心，贷款的可能性就越高，因为他们不担心房价波动太大。如果是远郊的非核心区域，他们最多只能贷款40-50%的房屋净值。此外，除房屋抵押外，还取决于申请人个人和公司的流动，月平均收入必须超过还款金额的1.5倍；如果已婚，同时取决于配偶的收入流动，双方在申请贷款时需要同时到银行签字。

接受采访的银行家强调，明确禁止住房抵押贷款资金流向股市和房地产市场，贷款后将跟踪资金，如果买方回收住房抵押贷款，个人累计负债过高，也可能被拒绝发放贷款。当被问及是否有比商业贷款利率更低的贷款时，比如最近的贴现贷款是否可用时，一些银行家说：“这是胡说八道，利用政策漏洞，银监会应该检查。”

央行调查或减缓房价上涨，行业：打破房地产市场上涨预期

用贴息企业贷款买房，触动了全社会疫情的敏感神经。“如果你想换房子，但是钱不够。按照政策，你只能先卖第一套，但是过去很多人在投资房地产市场之前都会用各种贷款名称支付房屋抵押贷款。这一次，被怀疑是疫情期间的专项抗疫资金。本来想救被困的中小微企业，结果又被套出房地产市场。”一位房地产分析师告诉《新京报》记者。

4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住房和城乡建设局、深圳市银行业和保险监督管理局、深圳市市场监督管理局五个部门报告了住房抵押贷款购房调查。其中，央行深圳中央分行表示，根据商业银行初步调查，未发现新注册企业申请商业贷款；未发现小额再贷款信贷资金以抵押贷款形式流入房地产市场；个别商业银行有客户先买房，然后以新购买的房地产作为抵押贷款申请商业贷款，但规模很小。已要求商业银行对信贷资金是否非法流入房地产领域进行全面调查。

今年第一季度，国内生产总值（GDP）同比下降6.8%，但4月17日召开的中央政治局会议仍强调“不炒房”。此前，央行、中国银行业和保险监督管理委员会等监管机构在公开声明中多次重申这一原则。

在一位房地产分析师看来，一些中介机构的说法是理论化的，在实际实施中难度或风险很大。比如没有人敢用疫情贴息企业贷款买房，但是这些资金有可能拿出来再借给其他企业。他还提醒，深圳楼市的假消息满天飞，比如“零首付买房”。、“零利率买房”等都是假的，炒作很容易让正常买家失控。

分析师认为，去年取消深圳豪宅税线是近两个季度市场火爆的核心原因，深圳房价居高不下，杠杆率高。据公开报道，去年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要住宅面积高于1.0，单套建筑面积小于144平方米，两年内免征增值税。当时很多专家表示，新政策实施后，一套房可以节省20-30万元的增值税，很多之前犹豫不决的买家都出手了。

高杠杆率是历史原因。分析师表示，从遏制“阴阳合同”和“高评价、高贷款”现象的“三价合一”政策来看，深圳是中国一线城市实施的最新政策。此外，房地产市场监管政策在一线城市是最宽松的，无论是在结算政策下的购买限制还是信贷首付比例。

诸葛住房数据研究中心分析师石英也告诉北京新闻记者，深圳房地产市场一直是高杠杆，近年来房价上涨，主要原因是积极规划的影响：2019年2月广东大湾区发展规划，8月深圳建设“示范区”，11月港澳居民在广东大湾区房地产条件放松。

“2019年，深圳出台了多项优惠政策，增加了市场活动和信心。虽然受疫情影响，但很快恢复，整体市场状况良好，销售价格上涨。央行调查房贷可能会减缓房价上涨的动力。短期内，深圳房价将保持稳定，保持稳定运行。”郭世英说。

不止炒房者对楼市“趋之若鹜”。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，中国房地产近20年来没有出现损失和下降。银行已经同意房价的稳定性，更喜欢房地产抵押贷款，这将使银行对房地产的押注越来越高，依赖性也越来越大。因此现阶段要让宽松的信贷不流入楼市，一方面要严格调查贷款流向，另一方面要打破楼市必然上涨的一致预期。

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