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74万抵押贷款每年节省1万元利息，商业贷款取代抵押贷款，“馅饼”还是陷阱？
写作/周梦婷
“现在把抵押贷款变成商业贷款特别适合你！”两周前，住在江苏常州的刘英接到了资本周转服务中介的电话。另一方表示，与目前的抵押贷款利率相比，商业贷款利率低至3.2%左右。如果她选择改变，她每年可以节省数万元的贷款利息。
刘颖心动了。
2021年，为了方便孩子上学，她在学校附近贷款买了一套128平方米的学区房，总价约150万元。当她买这套房子时，她只使用商业贷款，利率为5%，月供超过5000元。这就要求一个二线城市的家庭月收入至少达到1.5万元。
刘颖从事童装生意。在过去的两年里，受环境的影响，赚钱并不容易。除了家庭日常开支和儿童兴趣班费用外，她和丈夫买房后最担心的是月收入不稳定。目前，刘颖一家仍承担74万元的抵押贷款。
刘英很快就对资本中介机构的“商业贷款替代抵押贷款”感兴趣。中介告诉她，商业贷款是银行为中小企业或个体工商户推出的贷款产品，旨在减轻企业从事商业活动的负担。
目前，随着国家对小微企业支持的增加和贷款市场报价利率的提高（LPR）随着经营贷款利率的逐步下降，许多银行的经营贷款利率已降至3.4%至3.8%的最低水平，少数银行甚至可以向一些优质企业客户提供约3%的优惠利率。
“他们能提供的经营贷款利率约为3.25%。按照20年的等额本息计算，他们每月可以节省1000多元的抵押贷款。”刘颖表示，申请经营贷款的基本条件必须是企业的法人或最大股东，公司的经营资格必须达到一年以上。她是个体经营者，不需要通过中介机构找到名牌公司，可以节省1万多元。
《财经世界》周刊了解到，在市场上，许多不合格的贷款人可以通过中介的“暗箱操作”成功获得资金。据报道，购买壳牌公司，中介收取7000元～1.2万元。但后续银行会对公司的经营状况进行抽查。一旦发现非法贷款，银行会发出还款通知。如果短期内还不了贷款，贷款人往往只能找高息过桥资金应急。
刘颖犹豫了一下，听着电话那头中介发誓要介绍避险方案，说要保证“绝对安全”。
非法经营贷款“死灰复燃”
“企业经营周转、短期资金贷款、住宅、别墅、商业、办公，单笔上限300万元。”这两行字印在一个基金贷款平台的传单上。
据在该机构工作了12年的贷款顾问杨珂介绍，这种商业贷款已经流入房地产市场好几年了。“疫情一开始是最严重的。当年的利率约为3%。银行提供折扣，规模比现在大。”
最典型的是2020年初的深圳。当时市场上涌现出一大批炒房者，先全款买房(如果没有全款，资金中介可以垫钱)，然后以房子为抵押，向银行申请低息经营贷款。拿到钱后，通过壳公司层层转手，贷款最终流入楼市。
投机者肆无忌惮的经营被认为是深圳房价上涨的主要原因。最后，在政府的干预下，投机者蜂拥而至的“住房抵押贷款经营贷款”业务被扼杀。
现在，两年过去了，随着房地产市场宽松政策的不断推进，非法商业贷款“复苏”，这次不是用来买房子，而是用新的“背心”——通过更换抵押贷款的形式，再次刺激房地产市场。
在过去的六个月里，许多城市的购房者接到了金融中介公司的电话，询问他们是否需要商业贷款和消费贷款。中介机构甚至建议他们将高利率的抵押贷款转换为低利率的商业贷款，这可以节省很多利息。
杨珂的公司在北京、上海、广州、深圳、天津等城市设有办事处。这几天也接到了很多电话主动咨询商业贷款。“大部分咨询客户都是为了房子，真正用于公司运营的很少。我90%的客户没有自己的公司。”
据了解，这种置换过程要求客户偿还剩余的抵押贷款，“解决”房子，然后向另一家银行申请商业贷款，然后客户只需要偿还利率较低的商业贷款。
“在我们的经营下，客户支付的利息较少，银行员工可以完成评估任务，我们也赚取了手续费，这对每个人都有好处。”杨可告诉《金融世界》周刊，抵押贷款客户推出的“贷款转移和降息”业务是资本中介公司看到的新的“商机”。
但用商业贷款代替抵押贷款真的是三方都赢的一个快乐局面吗？
(图源/视觉中国)
“世界上没有免费的午餐”
在与多家资本中介机构沟通后，《财经世界》周刊了解到，抵押贷款置换业务贷款不仅有许多无形的费用，而且还有一系列未知的风险。
首先，申请商业贷款需要以申请人的名义有一家公司来证明贷款是用于生产经营的。如果没有，资本中介将帮助准备材料，如为客户购买“壳公司”，费用将单独计算。
“买一家没有任何诉讼、负债、相对干净的公司，大约1万元。我不想花这么多钱，但这些公司资格不好，诉讼也更多。”据一位资本中介经理介绍，为了检验公司的真实性，银行有时会抽查公司的资格，此时也需要找会计做“水假账户”，申请人还需要每年向中介机构支付2000元的维护费。
其次，在申请商业贷款之前，你需要一次性偿还剩余的抵押贷款。如果你付不起钱，中介会提供过桥资金。收费标准通常在10天内收取0.6%的利息。《财经世界》周刊粗略计算后发现，如果剩余抵押贷款为200万元，过桥预付款手续费为1.2万元。
此外，银行不会直接将抵押贷款存入申请人的账户。此时，需要提供第三方收款账户，即委托支付账户，收费标准为0.1%～0.3%，200万元，收费6000元。杨珂说:“资金中介也会开展这项业务，双方都会签署纸质收款书。”
值得注意的是，第三方公司不能直接将资金转入签约人自己的账户和直系亲属账户。”此时，你可以找到你的朋友或旁系亲属。”杨可说。
最后，申请人必须支付基金中介公司的服务费，约为所需贷款的1%。或者按贷款200万元计算，服务费2万元。
计算零零总成本。客户要想获得200万元的经营贷款，贷款时间按10年计算，购买壳公司的费用要在前期支付1万元 服务费2万元 过桥垫1.2万元 维护公司成本2000元/年×10年 第三方账户收费6000元=6.8万元。
而且，据杨珂介绍，如果客户名下有公司，资质好，可以申请的商业贷款利率为3.25%；如果没有公司，可以买更好的壳公司，利率3.2%～3.85%不等，资质差的公司4%以上。
“客户可以选择相同的本金和利息，然后以两种方式偿还贷款。”杨可说，“先利息后本金”只需要在早期阶段偿还利息。贷款合同到期后，贷款本金将一次性偿还。合同时间一般为1～10年。等额本息，即贷款本息在贷款期限内分摊到每月偿还，返还的本息比例逐渐提高，利息逐月减少，本金逐月增加。
大多数贷款人会选择等额本息。杨珂公司等额本息的还款方式是“20年授信，30年月供”，即20年内按30年月偿还贷款。也就是说，在第20年，贷款人需要一次性归还剩余本金，这在未来可能是一个巨大的压力。
杨可说：“如果没有足够的现金流支持，购房者将面临违约风险。虽然我们可以通过新的流程重新贷款，但这是新一轮的“割韭菜”。
(图源/视觉中国)
看不见的灰色产业链
商业贷款取代抵押贷款受到购房者青睐的原因是降低还款成本是最大的诱惑。
广科咨询首席策略师沈萌表示：“在政策刺激的推动下，经营贷款的成本明显下降，低于抵押贷款。从成本的角度来看，用经营贷款代替抵押贷款可以减少利息支出。”。
此外，在法律人士看来，如果没有中介机构的推广，买家往往不知道这些投机方式，很难找到可以合作处理的金融机构。如果没有金融机构内部人员的合作，就不那么容易完成。
业内人士认为，中介、过桥公司、金融机构都是串联在这条灰色产业链上的，这无疑会扰乱金融市场的秩序。
中国银行的一名工作人员告诉《金融世界周刊》，商业贷款必须确保贷款使用的合规性。一旦发现商业贷款取代了抵押贷款，贷款人将提前结清贷款。”我们的钱是直接公共合同，不能转移到个人账户。”
对于购房者来说，经营贷款取代抵押贷款可以降低资本成本，但可能会对自己的信用调查产生不可逆转的影响。
北京金诉律师事务所主任王玉臣说：“一旦被发现，贷款人将面临提前全额偿还贷款的风险，信用调查将受到严重损害。此外，如果银行贷款不能及时偿还，房地产将在后期被拍卖。”。
与此同时，资本中介机构和银行也不能孤军奋战。王玉臣说：“一旦被监管部门发现，他们也将面临被处罚的风险，有些甚至被罚款数百万以上；更严重的是，相关负责人甚至可能被追究刑事责任。”。
中国刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额超过100万元，给银行造成的损失超过20万元的，可以立案。
2021年3月26日，中国银行业和保险监督管理委员会办公厅、住房和城乡建设部办公厅与中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款非法流入房地产领域的通知》。
该通知明确规定，禁止经营贷款流入抵押贷款，并从多个维度进行预防和处罚。例如，明确规定加强借款人资格验证，不得向无实际经营的空壳企业发放经营贷款，企业成立时间或转让企业股权时间不足一年，持有抵押房地产时间不足一年的借款人，进一步加强借款人资格审查、工商登记、企业经营、纳税等信息交叉验证等。
一旦发现贷款被挪用在房地产领域，贷款将立即收回，减少信用额度，并追究贷款人的相应法律责任。在各种风险下，买方对经营贷款取代抵押贷款也持谨慎态度。
听了中介销售后，刘英挂断了电话。她仔细考虑了一下，或者放弃了用商业贷款代替抵押贷款的想法。”我认为中介机构太黑了，我不知道有多少未知的风险，或者忘记它。”在法律规定的高压下，没有人愿意冒险。
据了解，为了保持房地产市场的健康发展，减轻购房者的负担，自去年下半年以来，金融监管机构有序调整了房地产市场的金融监管政策，全国抵押贷款利率进入了降低期。特别是自今年年初以来，央行多次降低了LPR报价，降低了抵押贷款利率的下限，直接促进了全国抵押贷款利率的大幅降低。
9月29日，央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，决定分阶段实施差异化住房信贷政策。2022年6月～2022年底前，8月份新建商品房销售价格环比、同比持续下降的城市，首套商品房贷款利率下限分阶段放宽。
截至目前，济宁、武汉、宜昌、襄阳、清远、江门、云浮、湛江、天津、石家庄等城市已加入降低抵押贷款利率的行列。其中，济宁从4.1%降至3.95%；清远从4.1%降至3.7%；武汉、宜昌、襄阳、天津从4.1%降至3.9%；石家庄从4.1%降至3.8%。江门、云浮、湛江取消利率下限。
房地产市场正处于修复阶段，通过调整第一套抵押贷款利率的下限，向外界发出积极信号。在这种情况下，商业贷款置换抵押贷款的闹剧最终将被理性的购房者治愈。
(文中刘颖、杨珂为化名)
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