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上海住房贷款新政后遗症，购房者进退两难
购房者希望上海限贷新政补丁条款尽快落地
文｜《财经》记者陈嘉瑶实习生桂兰珊
编辑｜王博
最近，银行贷款限制的购房者遇到了另一个与贷款相关的问题。
市场谣言，为了稳定房价，保护刚性需求，上海住房管理部门于8月初召开了工作沟通会议，要求城市房地产中介机构和相关银行严格执行“三价低”原则，除了“合同网上签约价格”和“贷款评估价格”，增加住房管理部门提供的“税收评估价格”，最低贷款审批依据。
据报道，该政策自8月6日起实施，没有官方公开文件。然而，中国人民银行上海分行在上海市委领导邮箱中的回复确认了上述消息的真实性。
许多买家和中介机构告诉《财经》，在政策出台之前，个人住房贷款的抵押贷款金额一般根据银行给出的贷款评估价格确定，其中大部分与合同网上签约价格相似。
上海新政下的涉税评估价格普遍低于合同网上签约价格。部分涉税评估价格低于合同网上签约价格的40%-70%，导致银行发放的个人住房贷款金额相应减少。
《财经》记者观察到，近一个月来，在上海市委公开的领导邮箱中，有多条消息称，房地产交易中心涉税评估价格过低，导致首付金额增加，客户面临压力。
还有消息称，政策出台前支付定金但尚未在网上签约的在途交易群体正处于两难境地。他们面前只有两条路，就是凑钱补几十万到几百万的首付，或者损失定金，甚至支付违约金。
截至新闻发布前，只有中国人民银行上海分行回复了留言板上反映的问题。银行表示，买方反映的问题不属于中国人民银行的职责范围，建议通过适当的方式向政府住房管理部门了解。
在途交易者被意外伤害
在新政下，赵敏是一位严重受伤的在途交易者。
她在6月份支付了30万元的购房押金，但在新政策之前没有办理网上签约。新政实施后，她在社区周围购买的房屋涉税评估价格约为交易价格的60%。
根据400万元的成交价格和35%的首付比例，新政前后的贷款额度约为260万元和156万元。换句话说，她必须支付超过100万元的首付。
房主卖房子是为了替换。如果她终止合同，房主只能终止与她最后一个家的合同，所以房主告诉她，她永远不会同意和平终止合同。
经过多次协商，业主只同意两个月后可以弥补首付差额。中介公司建议她先找到桥梁预付款，然后借用信用贷款或消费贷款。但她觉得风险太高了，想不出别的办法。”目前，我们只能希望政府出台补丁政策。”她说。
9月3日，她寄给上海市房管局的挂号信显示已签字，但尚未收到官方回复。
在上海，仍有许多像赵敏这样的购房者在途交易。他们都希望政府能够出台补丁政策，明确在途交易者可以按照旧政策贷款。
在一个由300人组成的上海在途交易聊天群中，买家每天分享维权进度。但大多数情况下，银行让他们去房管局，但无论是给房管局局长发邮件，还是给房管局发挂号信，都收不到明确答复。
这些困在交易环节的在途交易者团队仍在扩大。一些对政策了解不够的买家在中介游说下匆忙上车，最终不得不损失押金才能终止合同。
8月11日，新政公布后，张娜在21世纪房地产中介机构反复保证，涉税评估价格和上市验证价格不会差太多，并支付了购房押金。
十天后，中介告诉她，根据最新情况，预计她将支付超过100万元的首付。
她没有足够的首付，只能选择终止合同。10万元定金，赔偿业主4.5万元，承担业主中介费2.5万元，最终只退还3万元。她卖掉了第一套房子来换新房子，这个家庭只能暂时租房子。
在新政下，许多刚需购房者的计划也被打乱了。
王晶本打算今年年底买婚房，双方家庭首付150万元，可以买一套310万元以内的小两居。
新政出台后，类似房屋的涉税评估价格在250万元左右，她估计首付额外30万元。无奈之下，她只能放弃二手房，转身看看位置比较偏远的新房。
壳牌研究所首席分析师徐晓乐分析，该政策主要影响了对抵押贷款高度依赖的客户，包括大多数刚性需求和部分改善客户。
以刚需客户购买第一套房为例，贷款比例为65%。新政策出台后，涉税评估价格明显低于交易价格，需要准备更多首付，购房计划可能会推迟。
部分改善客户群体购买力强，贷款成本本身较低，新政策的影响可能相对较小。对于杠杆贷款买房的投资者来说，杠杆空间被挤压，这种需求就会减少。
58房地产研究院分院长张波建议，上海倾向于在新房彩票政策中只需要用户，只需要用户转向新房，这是一个很好的替代选择。
违约金真的要不要回来？
财经记者了解到，一般政府出台房地产调控政策，都会对在途交易作出特别规定，以保护在途交易者的权益。
例如，去年，深圳还出台了类似于“三价低”的“三价合一”政策。随着该政策的出台，还有一份补充文件，明确指出旧政策适用于在途交易。
《财经》记者询问了上海房地产交易中心和市民服务热线管理办公室是否会出台补丁政策。截至出版前，两人均未作出明确答复。
上海市司法局的一名工作人员告诉《财经》，“三价低”政策出台后，贷款金额的减少显著增加了在途购房者终止合同的情况。
工作人员表示，虽然购房者因贷款金额减少而违约，部分政策原因，但从法律角度来看，购房者的义务是支付住房款项，银行贷款只是支付住房款项的方式之一，而不是唯一的渠道。
锦天城律师事务所高级律师张春光多次关闭该公司。他指出，在网上裁判文件中，法院裁判认为，信贷政策变化导致首付比例增加不是不可抗力或情况变化，而是正常的商业风险，买方不能弥补贷款不足构成违约，应承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基本条件发生了不可预见、不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构变更或者终止合同。人民法院或者仲裁机构应当根据案件的实际情况，按照公平原则变更或者终止合同。
法院审理的简单程序审理限制为三个月，普通程序审理限制为六个月。“三价低”政策刚刚实施了一个多月。目前还没有因该政策引起法律纠纷的有效案件。
然而，张春光还分析，鉴于购房者受“三价低”政策的影响，法院很可能认为这是一种商业风险，认定购房者违约，但将在判决中酌情降低违约金。
当然，不排除法院认为这是一种情况变化，或者合同不能因买方个人原因履行，买方有权终止合同，不承担违约责任。
他了解到，在过去的类似案件中，一些购房者成功地要求退还已付定金或首付。
涉税评估价格需要明确标准
自8月初政策出台以来，一些消费者因购买力下降而暂停或推迟购房，市场观望情绪加剧。
根据上海链家研究院的数据，8月份上海二手房成交量较上月环比下降24%，同比下降40%；平均成交价格环比下降8%，同比下降5%。
此外，银行从房地产交易中心获得涉税评估价格的周期约为15天，这延长了房屋交易的交易周期。
稳定房价和保护刚性需求是“三价低”推出的主要原因。目前降价效果显著，但相应补丁也需要及时发挥。
如果涉税评估价格不透明，购房者购房的违约风险就会增加。
上海链家的一位中介告诉《财经》，由于涉税评估价格没有公开的评估标准，购房者在向银行提供贷款信息之前无法预测房屋的涉税评估价格。
从结果来看，同一社区的二手房涉税评估价格也可能完全不同。
涉税评估价格直接决定了购房者可以从银行借多少钱，需要准备多少首付，因此迫切需要制定更明确的政策标准。
徐晓乐认为，当涉税评估价格难以统一公布时，相关部门将为购房者提供一定的咨询服务，如涉税评估价格的范围，这将有助于购房者评估自己的支付能力并做出购房决策。
徐晓乐和张波分析，“三价低”政策的最终目的是促进房地产市场的稳定健康发展。预计后期税务相关评估价格将根据市场的实际趋势和购房者的客观需求进行灵活调整，逐步接近市场的合理价格。
9月9日，上海市房地产经纪行业协会发布了“三价低”政策下避免交易纠纷的提示。
建议购房者了解最新的购房及相关金融政策，充分把握购房资格、资金备付能力等关键要素，特别是银行贷款评估金额可能只是网上签约价格的50%。
尽量与业主协商，在交易合同中增加“因贷款有限而无法继续履行合同，双方可以和平终止合同，无需承担违约金”的补充条款。同时，建议更换业主不要同步交易，以避免连续违约。
上海链家一中介透露，链家目前提供补充协议服务，买方可以与业主约定，如果批准的税务评估价格低于一定范围，买卖双方可以和平终止合同。
一位补充协议的受益人告诉《财经》，她已经和业主按照补充协议和平终止了100多万元的首付。
*应受访者要求，赵敏、王晶、张娜在文章中化名
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