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上海“首付贷款”或隐患:避免按揭银行办理各种贷款补足首付款 放大购房杠杆导致信贷违约风险

监管部门严格禁止“首付贷款”，但上海房地产市场仍有其踪迹。

张婷杨永杰，中国科技投资

最近，记者发现，监管禁止的“首付贷款”仍出现在上海房地产市场。许多贷款机构表示，他们可以帮助购房者在银行申请贷款，或者为购房者的父母申请住房抵押贷款，以弥补购房首付。

早在2017年，监管机构就确定“首付贷款”是一种非法的金融产品。分析人士表示，“首付贷款”多次被禁止，或与开发商、贷款银行和购房者有关；首付贷款可能会扩大购房杠杆，可能会导致抵押贷款和信用违约等风险问题。

“首付贷”可以在多家银行的暗箱中操作

上海一家房地产经纪公司的客户经理王晓辉（笔名）告诉《中国科技投资》记者：“在大多数买家来我们这里买房之前，他们有足够的资金，但也有少数人没有足够的首付，我们会向他们推荐贷款中介。”。

王晓辉表示，如果购房者的首付不足但有购房需求，可以与多家贷款中介公司对接，帮助购房者“收取首付”。对接后，买方应联系贷款中介，房地产经纪公司不再参与经营。王晓辉补充道：“然而，客户也可以收取足够的首付，而不需要银行贷款。”。

当记者作为买家咨询一些贷款中介是否可以处理“首付贷款”时，他们都说“可操作”。李飞（笔名）是一个贷款中介，他说“首付贷款”的具体方式是：帮助客户在主要银行贷款，贷款产品类似于信用卡分期付款产品，“我们都与买家合作，做了很多，从不影响抵押贷款”，李飞向记者承诺。

*“首付贷款”截图来自李飞的广告

李飞说，购房者至少需要缴纳18个月的公积金，可以同时申请，最长可以贷款5年，每月等额还本付息。利率方面，夫妻月公积金2000元左右，利息4.5%左右；如果公积金3000元左右，利率可以降到3%左右。

李飞说，每家银行最多可以申请60万元的贷款。如果购房者需要更多的首付，他们需要在两家或两家以上的银行单独申请。当记者询问哪家银行和哪家贷款产品时，对方说：“告诉你哪家银行不方便。带身份证过来就好，我们会帮你做的。此外，李飞强调，后续客户购房时办理抵押贷款的银行应与上述办理“首付贷款”的银行不同，以避免贷款审计问题。

李飞补充说：“整个过程只需1-2周左右。在费用方面，贷款成功后，客户需要支付李飞贷款金额的3%作为中介费。

抵押贷款补偿首付款

除了购房者在银行申请贷款以补足首期付款外，购房者还可以通过父母现有的房地产申请抵押贷款。赵宇（化名）在一家商业咨询公司担任渠道经理。该公司的服务包括房地产抵押贷款、住房抵押贷款、住房抵押贷款、桥梁预付款、抵押贷款咨询等。

当记者咨询赵宇处理“首付贷款”的过程时，他回答说：“没有‘首付贷款’，但它可以帮助用户处理信用贷款或抵押贷款来支付首付”。赵宇说，如果买家的父母名下有房产，可以以父母的名义办理抵押贷款。具体操作为：父母准备身份证、户口簿、结婚证、产权证明、收入证明、个人流动（近半年）等相应材料，向银行申请贷款，银行批准签订合同，然后抵押房屋，最后银行可以发放贷款。

赵宇表示，最高贷款金额约为房地产价值的30%，利率约为4.9%-5.3%，最高贷款20年，整个过程约为2-3周。记者问哪些银行可以处理，赵宇说他们与大型商业银行联系，并补充说：“贷款发放后，父母可以转移给孩子支付首付。但子女办理按揭贷款的银行应避开父母办理按揭贷款的银行，银行找不到资金来源。赵宇承诺，当购房者成功办理抵押贷款时，公司将收取相应的费用，即贷款金额的1%作为中介费。

IPG中国首席经济学家白告诉中国科技投资记者，“首付贷款”银行和抵押贷款银行是不同的银行，往往反映在不同的贷款主体，信用记录没有交叉确认，在贷款用户不主动承认往往无法验证，自然可以避免贷款审查。

“做高”房价获得额外资金

此外，据王晓辉介绍，购房者可以与原房东协商，“提高房价”，从银行获得更多贷款。银行向房东发放贷款后，房东将向购房者提供差价。王晓辉具体表示，如果上海某区二手房价格为800万元，上海首套房首付比例为35%，客户需向原房东支付280万元，其余520万元由银行贷款。如果购房合同的房价上涨到900万元，银行贷款给房东的金额将从520万元增加到585万元，中间将有65万元的差额，房东将返还给购房者。因此，购房者将有更多的现金来缓解资本紧张局势。

然而，王晓辉也表示，虽然“高”房价可以暂时缓解购房者的资金问题，但会对随后的月供金额增加产生负面影响。此外，购房者可能面临房东违约的风险。例如，上海浦东新区法院披露了一起“阴阳合同”案件，买卖双方同意采用“阴阳合同”的方式，“提高”房价，从银行获得更多贷款，但贷款发放后，卖方没有退还买方的差价。随后，买方向法院起诉了卖方。

经审理，上海浦东新区法院认为，根据《民法典》第146条的规定，行为人和对方以虚假意义实施的民事法律行为无效。为增加贷款金额，中原和被告同意虚假交易价格，签订的合同无效。最后，法院裁定卖方应返还买方的差额和相应的利息。

“首付贷款”增加了风险隐患

为什么“首付贷”屡禁不止？白分析说，开发商因为“首付贷款”促进销售，“首付贷款”发行银行也因为有足够的抵押品或坚实的还款人和“在线”，导致监管禁止的“首付贷款”操作仍然存在于市场上。建成盛业总经理袁承建认为，“首付贷款”是房地产销售过程中的混乱。一方面，由于购房者自身购买力不足；另一方面，由于“改进”购房者受到第二套住房购买限制和贷款限制政策的影响，首付资金不足。

早在2017年8月，经住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、中央银行、原银行业监督管理委员会等七个部委同意，“首付贷款”被确认为非法金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。同年9月，住房和城乡建设部、中央银行、原银监会发布了《关于规范购房融资、加强反洗钱工作的通知》，禁止房地产开发企业和房地产中介机构非法提供购房首付融资，禁止互联网金融从业人员和小额贷款公司非法提供“首付贷款”等购房融资产品或服务，禁止非法提供房地产场外资金配置，禁止挪用个人综合消费贷款等资金购房。

鉴于“首付贷款”被禁止的原因，白文喜分析说，这将导致大量低质量客户或投机者投机者进入抵押贷款市场，给银行带来更大的潜在风险。袁承建认为，“首付贷款”的潜在危害更大。鉴于刚刚需要购房者的情况，放大购房杠杆，超出购房者偿还贷款的能力，在市场波动的情况下，可能导致抵押贷款等信贷违约。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《中国科技投资》，“首付贷款背后实际上是买家杠杆化的操作，风险很高。从买家本身的角度来看，这是一种个人购买行为，但如果这种情况在行业中普遍存在，它将成为一种新的金融风险。”严跃进建议，监管机构有更多的方法来降低首付，如首付公积金，监管机构应给予更多的支持。

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