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上市房地产企业如何在深度布局土壤储存，或深度绑定或集体取暖，或致力于并购

最近，大多数开发商已经完成了2019年业绩的披露，随后是土地市场的行动。南都记者还梳理了深圳市场部分开发商的行动，并选出了几家作为典型代表。

此前报道:3月份网上签约环比增长近3倍，深圳楼市复苏。上市房地产企业如何“积累粮草”？

类型1:深耕本地代表:天健

对于拥有深圳国有资产“旧改之王”称号的天健来说，深圳在土地储存布局和企业发展方面都占有重要地位。根据2019年业绩报告，深圳占土地储存分布的近30%。

天健：深圳占土壤储存分布的近3%，深圳项目最赚钱

2019年，天健新增深圳前海、东莞万江、苏州吴江三块地块，其中深圳前海地块土地面积0.94万平方米，建筑面积约6.7万平方米，地理位置优越的土地价值约38.9亿元。此外，深圳西丽汽车城项目总建筑面积9.05万平方米，总建筑面积19.91万平方米。报告期内，天健在深圳的总建筑面积达到26.67万平方米。根据年报，天健2019年在建、未结转、储备等项目总建筑面积超过345万平方米。其中，储备项目4个，土地总面积15.01万㎡，深圳土储面约占总土储量的58.22%。

2019年，深圳天健天骄南苑开业；深圳市罗湖区金翠项目已完成城市更新计划。深圳市龙华区狮头岭工业区正处于项目审批阶段，深圳市龙华区华富工业区明确了项目审批主体。。深圳本地房地产企业不仅曝光率高，而且深圳本地房地产项目结算毛利率也相对较高。根据年度报告，在深圳、惠州、南宁、长沙、广州、上海的12个主要项目中，天健大厦和天健天骄南苑以约2.1亿、9.3亿的主营业务利润成为2019年天健“最赚钱项目”的冠军和亚军，深圳也成为2019年天健毛利率最高的城市，占64.56%。2019年，天健综合开发行业收入65.6亿(毛利率提高3.9pp至41.9%)，同比增长49.9%，总毛利率提高1.7pp至23.4%。

此外，天健在深圳市场更突出的业务仍在城市建设领域，作为深圳唯一的独立建设、开发、运营、服务产业链企业，天健拥有市政公共工程总承包资质，也是唯一的盾构设备、轨道交通和隧道施工能力企业。这决定了天健的业务部门，除了其他传统房地产开发企业、住宅、商业等传统房地产项目开发、城市服务和城市建设也是天健和深圳的重要方向，旧棚户区改造、建筑、市政管理、商业管理等领域表现突出。

报告期内，天健城市建设业务发展迅速，城市建设行业收入97.2亿元，同比增长44.3%，产值首次突破100亿元，市场扩张总额155.79亿元，创历史最高水平；承担深圳养护道路2.958条，桥梁874座，里程2.109.4公里；设施养护道路4.977条，里程4.583公里；隧道养护单孔34个，总长41.7公里。这进一步推动了公司四年连续高增长，年均复合增长率高达33.2%。

类型2：并购代表：世茂：

2019年，调控周期下的财务压力将不少房地产企业推向并购餐桌。据wind统计，截至去年年底，共有787家上市房地产企业并购动态，平均每天2家。据中国指数研究院统计，2019年约有200家房地产企业参与并购，其中100强房地产企业占房地产企业并购总额的78%左右。中指院认为，房地产行业集中度正在进一步提高。在并购浪潮下，“吃鱼者”可以进一步成长，业务触角可以进一步延伸到各个城市市场，但事实也告诉我们，“吃鱼”并不像预期的那么容易。

世茂：深圳新增土储总建筑面积约65万㎡，手握多个旧改大项

2019年，世茂房地产是十大房地产企业中的增长之王：合同销售额同比增长47.64%，收入和净利润也保持在30%以上；然而，更引人注目的是世茂在并购市场的攻城略地。数据显示，2019年世茂新增土地储备约3092万元㎡、新增土地储备可售价值约5000亿元，其中收并购项目占65%。

据了解，自2019年3月以来，世茂集团收购业务全面加快，通过上市平台世茂股份、世茂房地产完成泰和、广东、明发等公司项目收购，累计投资200多亿元，被市场称为新的“并购之王”；2020年，世茂还完成了与福盛集团的部分股权收购，并与世茂福盛平台合作建立，该项目由世茂海峡公司主导，总价值超过4000亿元。

据了解，2013年以来，世茂推动了前海世茂中心、世茂广场、世茂深港国际中心三个项目的实施，主要是公寓、办公楼等商业物业；2019年，世茂在深圳收购了约65万元㎡(权益前)包括三个项目:龙岗横岗街贤合村旧改、福田梅林、龙华清湖旧改。

项目基本为并购收入:2019年6月，世茂收购粤泰股份，完成接管其五个转让项目。其中之一“中浩丰投资发展有限公司20%股权”是位于横岗街的贤和村旧改项目。世茂透露，该项目总建设面积约27万㎡，用于商住，公司占20%。记者看到，粤泰仍然控制着该项目80%的股权，因此尚不清楚该项目的运营商；12月，世茂在福田梅林一个项目中获得49%的股权。该项目被怀疑是福田中心的“皇宫大厦”项目。目前，该项目的案例名称更为皇宫世茂一大厦，但世茂披露的建筑面积等指标与项目发布的信息内容不匹配；龙华清湖旧改项目计划建设近30万元㎡，目前市场上还没有关于世茂所占权益的51%的信息。

除上述披露项目外，世茂与福盛的合作关系可能会给公司在深圳市场带来更广阔的发展前景。据了解，福盛自2016年以来进入深圳，虽然没有项目推广，但公司拥有多个旧改造项目，如2018年9月宝安区新安街107发展带翻转区（1）城市更新单元，总建筑面积约150万㎡，此前，由于涉及大量拆迁，该项目需要巨额预付款，导致项目进展缓慢。根据2019年世茂业绩会议，世茂和富盛将建立城市更新平台，合作“吃”这些项目，项目推广将分阶段，“首先推广郑州、长沙、大湾区等市场潜力，首批推进3-5个项目合作”，世茂房地产执行董事、副总裁唐沸表示。

然而，双方合作建立的“世茂福盛”平台最近也透露，进展并不顺利。业内人士认为，福盛复杂的股权质押、担保关系、信托融资等问题仍需等待世茂的进一步梳理。

类型三:集团合作代表:万科、深业

在市场调整形势下，集团供暖、双赢合作已成为许多房地产企业选择的出路。俗话说，筷子容易折叠，筷子难折叠，即使是领先的房地产企业也不例外。

万科：谨慎投资，携手深业共同培育深圳市场

根据万科年报，2019年获得新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，同比下降20.6%。截至2019年底，万科土储总建筑面积约15650.4万平方米。与2018年相比，新增土壤储存略有下降，但根据万科2019年销售面积4112.2万平方米的计算，总土壤储存面积超过1亿平方米仍可覆盖未来两年的发展，属于行业正常水平。

万科作为三大巨头中的一员，与碧桂园和恒大的广阔土地储存相比，曾被贴上“佛教”的标签。万科于2019年11月宣布与深圳工业集团和深圳控股签署战略合作框架协议。根据协议，深圳工业集团与万科集团同意，双方将重点推进深圳及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地准备利益协调、产业驱动和运营等领域的合作。这一举动也被业界判定为万科在深土储备不多的“合作共赢”之道。

深圳工业集团是深耕深圳市场多年的本土房地产企业。自2017年三四线城市百万土储售出以来，深圳工业集团一直专注于深圳及周边城市。根据半年报数据，深圳控股的现有土壤储存规划总建筑面积约615万平方米，容量建筑面积456万平方米，大湾区约占61%。按建筑面积计算，深圳项目占土地储备的39%，按土地市场价值计算，深圳项目占70%以上。

类型四:龙湖、融创代表少:

掠夺深圳并不容易，事实告诉我们，行业龙头或业绩蓝筹股，也难免在深圳水土不服。

龙湖:等待获得更多入场券

龙湖集团2019年业绩显著。根据其业绩公告，公司合同期内销售额为2425亿元，同比增长20.9%，收入1510.3亿元，同比增长30.4%。与同梯队房地产企业相比，这一规模的增长率也处于同行的中上水平。然而，在深圳市场，自2016年龙华龙津旧改首次进入深圳以来，龙湖只有两个在售项目，正在等待获得更多的入场券。

根据公司2019年业绩公告，目前深圳土储总建面约15.6万㎡，公司土储总量约为0.2%；南都记者还看到，2018年，该公司在深圳土储总建面积约为11.3万㎡，从这个计算可以看出，2019年深圳龙湖净纳入土储建面约4.3万㎡。

龙湖在公告中披露了2019年深圳新增的土储项目——高博项目，总建设面积约4.67万㎡，持有公司全部股权；据了解，该项目于2016年纳入深圳市城市更新计划，拟拆迁重建用地面积约1.03万元㎡，2018年底，有关部门公布了项目实施主体，确认了龙湖实施主体的地位。但该项目的更新方向是新产业等功能，包括产业研发用房及配套宿舍。今年年初，深圳市有关部门出台了新版的工业建筑及配套住房政策，进一步收紧了此类住房的购买政策。

融创：布局之路难以顺畅

与龙湖类似，融创在2019年也实现了业绩的高增长:合同销售额562.1亿元，同比增长20.7%，收入1693.2亿元，同比增长35.7%，归属于母亲的净利润达到260.3亿元，同比增长57.1%；与此同时，融创在全国各城市的布局也进一步深化：全国43个城市的销售额排名前十，与2018年相比，6个城市的销售额超过300亿元，17个城市的销售额超过100亿元。

然而，在深圳，融创的布局并不顺利。目前，融创智汇大厦是唯一一个在售的工业改革项目，是2016年收购莱蒙国际项目的收入。2018年下半年，该项目获得预售批准。此外，位于深圳坪山的冠营塑料厂也报道称，它正在规划旧的改造项目，并处于拆迁初期。记者梳理了冠营塑料工业有限公司的股权，发现融创与公司关系密切：融创间接持有控股股东创涛投资的19.99%股份，深圳融创也持有公司的1%股份。然而，在官方层面，该项目并没有“浮出水面”。

接近融创的人士透露，融创希望借此机会在深圳市场建设湾区总部和文化旅游产业。去年年底，融创与深圳宝安区签订合作协议，总投资367亿元，包括融创中国大湾区总部和冰雪文化旅游综合体，总投资338.3亿元。

总体规划：南都记者王鹏钧：

写道:南都记者王鹏钧孙雅茜:

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