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购房技巧:全款(垫资)抵押解读

努力工作几年，攒了一定的积蓄，就够了，房价就会给你一波跳涨，然后又是3-5年的轮回，周而复始。

房价是“驴”前挂着的“萝卜”。驴跑的时候生产力来了，GDP跟上了，社会发展了。大多数人逃不掉这个命运。

只有少数人早早看透了背后的规律，具有执行力、抗压能力、低调、冷静、智慧，实现了知识与实践的统一，最终成为了挂“萝卜”的人。

就买房而言，努力工作，靠自己努力=老破小，掏空三代人的六个钱包=改进次新，再往上看基本上是命运。

做加法，还是乘法？

①进一步/退0.5步，对应:工资积蓄/房价上涨和通货膨胀(大多数人)

②3步/退1步对应:投资杠杆/利息支出(小众)

如果你用滚雪球的想法来看待上述问题①和②，第一轮差距不大，但如果第二轮和第三轮，你会发现差距会以几何倍增长！

我们从不提倡高风险、高回报、无限欲望和逆转。现金流决定杠杆率。学会合理利用杠杆是每个人财富之路的必修课。

近年来，受疫情影响，贷款政策不断给中小微企业放水，经营贷款在额度、利率、灵活性等方面彻底碾压了房贷抵押。所以很多人选择了全款买房，然后抵押归还预付款的方案。以下两个案例详细说明:

案例一：1变2

AB夫妇均为知名互联网公司中层管理，年收入80w，典型中产阶级。上海拥有800w房地产/250w抵押贷款、上海户口、房票、壳牌公司和50w现金。

诉求:新购学区房，70%的收入可以覆盖月供

方案:提前准备公司，老资产二押300w 垫资450w 50w现金=全额购买第二套780w房产→新产证抵押500w归还垫资

结论:新增780w房地产，新增800w负债，年综合利率4.5%，先息后本，月供支出新增3w左右。算上旧产证原来的250w抵押，年还款总支出在50w左右，80w家庭年收入足以覆盖和盈余，属于中低风险杠杆。

案例二:全款垫资，取代首房首贷

AB夫妻，A公务员，B民营企业普通员工，家庭年收入30w，上海无房，有资格买房，没有公司，手里有100w现金。

诉求:进入车盘，但不想用首房首贷。

方案:提前规划公司，100w现金 200w垫资=300w房地产全款购买→新产权证书抵押贷款200w归还预付款，并配备50w信用贷款支付税费和后续资金储备。

结论:新增300w房地产，新增200w负债，年利率4.25%，先息后本，月供支出7000元左右，低风险杠杆低于收入。未使用抵押贷款，因此更换和改善仍然是第一个住房和第一个贷款。

综上所述，近期各城市购房政策开始放松，首套房贷利率刚刚下调20bp(相当于打了96%的折扣……)，但一线城市还没有大动作。以上海为例，主要制约因素是房贷的“三价降低”，导致抵押贷款额度普遍不足，显示了全额(预付款)抵押的优势，额度充足，利率低，不占用首套房贷；

相对劣势在于不能使用公积金，稳定性不如房贷30年，需要有转贷思维(目前经营贷款最长10年不归本，产品升级-10年不归本，利率降至4.1%)。

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