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上海房产交易垫资

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购房技巧:全款(垫资)抵押解读

努力工作几年,攒了一定的积蓄,就够了,房价就会给你一波跳涨,然后又是3-5年的轮回,周而复始。

房价是“驴”前挂着的“萝卜”。驴跑的时候生产力来了,GDP跟上了,社会发展了。大多数人逃不掉这个命运。

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只有少数人早早看透了背后的规律,具有执行力、抗压能力、低调、冷静、智慧,实现了知识与实践的统一,最终成为了挂“萝卜”的人。

就买房而言,努力工作,靠自己努力=老破小,掏空三代人的六个钱包=改进次新,再往上看基本上是命运。

做加法,还是乘法?

①进一步/退0.5步,对应:工资积蓄/房价上涨和通货膨胀(大多数人)

②3步/退1步对应:投资杠杆/利息支出(小众)

如果你用滚雪球的想法来看待上述问题①和②,第一轮差距不大,但如果第二轮和第三轮,你会发现差距会以几何倍增长!

我们从不提倡高风险、高回报、无限欲望和逆转。现金流决定杠杆率。学会合理利用杠杆是每个人财富之路的必修课。

近年来,受疫情影响,贷款政策不断给中小微企业放水,经营贷款在额度、利率、灵活性等方面彻底碾压了房贷抵押。所以很多人选择了全款买房,然后抵押归还预付款的方案。以下两个案例详细说明:

案例一:1变2

AB夫妇均为知名互联网公司中层管理,年收入80w,典型中产阶级。上海拥有800w房地产/250w抵押贷款、上海户口、房票、壳牌公司和50w现金。

诉求:新购学区房,70%的收入可以覆盖月供

方案:提前准备公司,老资产二押300w 垫资450w 50w现金=全额购买第二套780w房产→新产证抵押500w归还垫资

结论:新增780w房地产,新增800w负债,年综合利率4.5%,先息后本,月供支出新增3w左右。算上旧产证原来的250w抵押,年还款总支出在50w左右,80w家庭年收入足以覆盖和盈余,属于中低风险杠杆。

案例二:全款垫资,取代首房首贷

AB夫妻,A公务员,B民营企业普通员工,家庭年收入30w,上海无房,有资格买房,没有公司,手里有100w现金。

诉求:进入车盘,但不想用首房首贷。

方案:提前规划公司,100w现金 200w垫资=300w房地产全款购买→新产权证书抵押贷款200w归还预付款,并配备50w信用贷款支付税费和后续资金储备。

结论:新增300w房地产,新增200w负债,年利率4.25%,先息后本,月供支出7000元左右,低风险杠杆低于收入。未使用抵押贷款,因此更换和改善仍然是第一个住房和第一个贷款。

综上所述,近期各城市购房政策开始放松,首套房贷利率刚刚下调20bp(相当于打了96%的折扣……),但一线城市还没有大动作。以上海为例,主要制约因素是房贷的“三价降低”,导致抵押贷款额度普遍不足,显示了全额(预付款)抵押的优势,额度充足,利率低,不占用首套房贷;

相对劣势在于不能使用公积金,稳定性不如房贷30年,需要有转贷思维(目前经营贷款最长10年不归本,产品升级-10年不归本,利率降至4.1%)。

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