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一套房子付十套首付，中介靠资金监管空手套白狼
(本文原载于微信微信官方账号“邦地产”real-estate-circle）
上海地铁两人热烈讨论了上海市住房和城乡建设委员会最近发布的一项新措施：今年，上海将由官方领导，建立监管平台，监管二手住房交易资金。他们想知道为什么这项政策的出台与上海中介业的整顿有关吗？
事实上，这种关系可能真的很大。因为在上海的中介行业，有很多赎回贷款、最终付款预付款、过桥贷款和首期付款贷款，但这些做法存在漏洞：如果中介利用自己监管的二手房交易资金，凭借完全控制交易流程的优势，他可以在不知不觉中将交易资金转移到其他用途，例如向其他购房者提供贷款，他可以享受收入，甚至做更多的事情...
有资深中介告诉邦爷，现在二手房的交易流程信息都掌握在中介手中，交易资金由他们监管。他们掌握了什么时候付首付，什么时候办理贷款，什么时候交余款，正式转让所有权。现在很多中介公司都有各种P2P金融产品。中介公司有动机和能力以各种贷款的名义将二手房交易资金转借给他人买房。他们以监管的交易资金为基础，循环贷款，可以将原来只能交易一套房子的资金量瞬间变成十套甚至一百套房子的资金交易量。一些大中介很容易做到这种空手套白狼的手段，但很难说他们是否敢这样做。
目前犯法底线碰不到三大漏洞！
的确，有些中介不敢，因为这是违法的。
根据《非金融机构支付服务管理办法》，第三方支付机构不得使用监管账户资金（这意味着在支付过程中不能使用）。监管资金一旦使用，不仅会影响二手住房的资金安全，还会使市场“无中生有”大量新交易，客观地促进房价的上涨。
但实际上有三个漏洞。
首先，虽然政府要求中介机构为监管资金设立专户，并由指定银行监管，但银行不能完全掌握监管资金的流动。更重要的是，许多中介机构都有自己的金融公司，资金倾向于交给自己的金融公司进行监管（此外，由于金融公司和中介公司不在同一个系统中，一些中介机构内部人士不知道资金的具体流动）。因此，二手房交易资金实际上是由中介机构完全掌握的。
这里需要提出的是，一些中介所谓的“资本监管”不是在第三方支付平台下完成的，虽然它可能声称其第三方支付平台有政府认可的支付业务许可证，但在法律人士看来，这往往只是一个法律漏洞，不能真正做保险。而且目前二手房交易已经完成五个多月了，首付贷款的还款期限只有60天，完全有可能用监管资金作为首付贷款。
另一种情况是，市场上的中介贷款大致可以分为三类：一类是“业主未偿还银行抵押贷款”，中介出资偿还银行贷款；二是最终贷款，买方客户已向银行申请贷款，但由于审批流程等问题无法及时获得贷款，与业主签订合同到期，中介预付款；三是桥梁贷款，业主需要出售房屋集资，但买卖时间可能不合拍，业主可以将房屋抵押给中介机构获得贷款。
目前，许多中介机构通过部分金融产品完成上述贷款，但这些金融产品规模很小，根本无法满足房地产交易的需求。因此，这为一些中介机构提供了“资本监管”的动力。
第三个漏洞是，一些中介机构的资本监管模式是签订“四方合同”（即监管账户、担保公司和交易方）。具体流程为：购房资金先放在监管账户中，再将资金转入担保公司账户中的平台，即所谓托管。可以合理地说，中国银监会的设计是将用户账户与平台账户分开。一旦平台完成匹配交易，贷款审核后，资金应直接从下一个账户转移到上一个账户。但在实际操作过程中，当买方的资金由担保公司管理时，资金由担保公司管理，担保公司资金池中的资金可以流向任何地方，因为在央行的监管下，两笔交易已经完成，用户将资金转入监管账户。理论上，担保公司可以随意控制这笔钱。
然而，邦爷想提醒大多数中介机构，新发布的《P2P监管细则》明确规定，该平台不能触及用户资金，一旦触及，就属于非法吸收公共存款和非法集资的法律。一旦平台不符合规定，将违反刑法第176条（非法吸收公共存款罪），最高刑期为10年。
此外，中介机构的经营不仅会影响买卖双方的资本安全，还会扩大房地产市场的泡沫，扰乱市场。邦叶仍希望政府和公众能够加强监督，中介机构也能够合法经营，确保市场的健康发展。
编辑：王婷婷审核：杨羚强终审：蔡战波
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