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中介垫资抵押并不少见，急需规范
数据图片。图文无关。
链家被质疑“高利贷”为买家“赎契”——
最近，上海市消费者保护委员会报告了上海房地产中介机构的交易情况，消费者黄先生在连锁购房过程中遇到的问题已成为行业的热点。昨天，上海连锁家居回复说，他们已经发布了官方回应，并将对相关细节做出新的回应。一些业内人士提出，房地产中介预付款、接受住房抵押贷款等“新商业”模式是“准金融服务”，放大资本风险，值得警惕。
记者走访了市场，发现中介行业的金融化发展已经成为一种趋势，预付款和抵押贷款并不少见，但它们隐含着风险。
林琳，广州日报记者，潘宇
案例回放：
案件中的许多地方都没有解释
据报道，去年8月，黄先生与链家签订了类似意向书的中介协议合同。在支付了一定的定金后，链家表示，房地产的交易价格为400万元，抵押贷款为340万元。后来链家说首付70%可以弥补这些。黄先生说，他向链家提出了资金监管，但链家说他们没有这样做。他只能在签订购房合同时明确规定，280万元必须先偿还银行和个人抵押贷款。但当第一批资金转入房东账户时，房东将资金转入其他用途，导致280万元无法弥补银行和个人的所有抵押贷款。
随后，黄先生联系了债权银行。债权银行表示，该房屋的抵押贷款于去年3月逾期，该房屋正在被查封。链家告诉黄先生，他可以预付款进行交易。经同意，后链家预付款110万元，但房地产很快被查封。黄先生了解到，房东公司经营失败，欠相关银行1.5亿元信贷贷款。最后，链家要求黄先生的父母提供110万元的信用担保。
记者发现，链家官方回应对上海市消费者保护委员会公布的案件有很多未解释的地方。首先，在上海市消费者保护委员会的案例中，提到买方投资280万元赎回合同，但资金分为两批，第一批到房东账户后，房东根本没有偿还抵押贷款。他把钱挪作他用，导致280万人无法弥补银行和个人的所有抵押贷款。在链家的官方回应中，没有任何解释。
第二，在上海市消费者保护委员会的案例中，链家提出垫资110万元继续推进交易，但在链家的官方回应中没有解释。
第三，在上海市消费者保护委员会的案件中，该房地产被有关法院查封，链家表示：“签字后查封的房屋不由我们管理。”链家没有解释这些查封和解封行为。
为什么交易前没有查册？
一位资深房地产人士告诉记者，查册是中介人员的基本常识。“如果中介人员在交易前不查册，要么是完全没有受过训练的新人，要么是极度不负责任，要么只能推测是恶意行为。”
查册是指以房地产地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号的任何条件为索引，核实房地产所有权的情况。通过查册，可以获得房地产所有人、面积、结构、是否违规、是否抵押、是否被查封等书面证明材料。业内人士刘先生告诉记者，买家可以通过查册防止房地产抵押。买家尽可能了解业主为什么卖这套房子。
市民可以免费到房管局查册，业内人士建议最好在签约当天查册。
垫资是否涉嫌高利贷？
黄先生认为链家的预付款利息太高，有人认为相当于“高利贷”。截止日期，记者还没有得到链家对案件中提到的“1.6利息”是月利率1.6%还是日利率1.6%％。回应。然而，记者从中介银行了解到，预付款的利息标准不高于月利率的1.5%。
王新亮说：“虽然利息很高，但还没有达到高利贷水平。”他说，由于他不知道1.6%是按一次贷款还是按月利率支付，即使按月利率计算，年利率也只有19.2%。虽然高于平时的贷款利率，但根据最高法院对贷款的司法解释，24%以下的年利率受到法律保护。
中介垫资赎契合规吗？
“中介预付款赎回是借钱给你，帮助你完成交易，而不是让你把房子抵押给中介，然后让你无法通过家庭，陷入一个死循环。”一位中介人士说，中介预付款赎回的初衷只是为了促进交易。”普通的中介公司基本上会要求他们的中介人员告诉所有买家不要预付款，以避免任何风险。”
中介公司如何为买方提前赎回合同？例如，买方购买物业是抵押贷款，交易必须赎回合同，但卖方没有财务能力，经常要求买方提前支付，但买方提前支付资金有风险，需要第三方提前降低风险，为了匹配交易，中介公司经常同意提前支付，买方支付一定的利息。
“现在很多中介都参与了预付款，因为这种业务风险小，利润高。对于中介公司来说，很多都是打法律擦边球。广东胜伦律师事务所律师王新良表示，中介公司是否可以提前资金，主要取决于业务范围内是否有融资担保或小额贷款等业务范围，以及签订的合同是什么形式，是贷款还是仅作为担保。然而，一些房地产人士反驳说：“预付款赎回不是灰色地带，每个抵押公司都是合格的。”
“赎契”tips：买房遇到“赎契”需要注意的事项
不要用自己的钱垫钱赎契；赎契是卖家的事，卖家要想办法向别人借钱。
转让前，资金应进入第三方监管账户。如果卖方非常强硬，必须要求买方提前支付资金，宁愿花钱找第三方公司提前支付资金。第三方公司将调查和评估业主是否可靠，以便花一些钱转移风险。
如果业主非常强硬，害怕麻烦，拒绝进行资金监管，他不能在转让前支付全额款项，第一笔款项不得超过30%。
资本监管是最无忧无虑的。监管资金必须转让给中介机构、买方和卖方，并在转让所有权后转入卖方的个人账户。或者即使在卖方账户中，也被冻结，未经三方同意不能使用。
如果你帮助卖家垫钱，你应该努力直接给银行，而不是进入卖家的私人账户。
无论是找抵押公司还是找其他金融机构垫资，都可以货比三家，在做出选择之前，了解其利率。
业内观点
房地产交易的交付风险被放大
一些中介机构对上述案例发表了意见：“只看这个案例，真的有很多问题，一个是不检查，第二个是首付太高，第三个是资金不监督，第四个是循环抵押贷款，第五个是贷款不比较利息。事实上，只要买家注意其中一两个，它就可以避免很多风险。”
媒体首席评论员沈斌在昨天的评论中提出：“预付款、接受住房抵押贷款等‘新商业’模式已经超出了传统房地产中介‘中介服务’的范围，准金融服务正在进行中，中介行业的资本风险正在激进地扩大。“他认为，这种预付款活动是一种“杠杆化”行为，黄先生称链家的“预付款”利息远高于市场价格。有人认为这是“高利贷”行为。他提出，财政监管、房地产和市场监管部门应高度重视房地产交易的交付风险。
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