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上海正规银行机构放款——上海垫资
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上海发布了新的房地产市场政策：严禁首付贷款、过桥贷款等，将开放房地产金融专项整改
今天上午10点，上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》。其中，最重要的三项房地产市场调控政策是：一是非本市户籍，购房资格由2年改为5年；2、购买普通自住房的，第二套房首付比例不低于50%。购买非普通自住房的，首付比例为70%；三，严禁首付贷款、过桥贷款。
关于之前热议的“首付贷款”，《若干意见》规定，严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自筹资金、设立资金池等场外融资业务。对各类非正规金融机构为房地产交易提供各种形式的金融业务行为进行专项整改。
《若干意见》还提出，要严格执行差异化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对于拥有一套住房的居民家庭，首付比例不得低于50%，以改善居住条件，再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房；购买非普通自有住房的，首付比例不低于70%，购房者在申请贷款时也应承诺首付为自有资金。
LPR4倍新规对过桥垫资业务影响很大
由于时间短、风险高，过桥垫资业务的利率往往较高，大部分踩在原来的36%红线上，按日利息收取100元。自去年7月23日以来，《关于处理非法贷款刑事案件若干问题的意见》发布以来，桥梁预付款业务从地下转移到地面，从个人转移到典当、小额贷款、保理等公司。目前，820民间借贷司法解释LPR4倍规定出台后，将对过桥垫资业务产生巨大影响，风险和收益比例不平衡。一些机构可能不再从事这项业务，甚至可能再次转移到地下暗箱。。。
上海钱智金融信息服务有限公司：抵押贷款未还清，也可以出售房屋转让
3月30日，自然资源部、中国银行业监督管理委员会联合发布了协调房地产“转让”便利企业服务通知（以下简称“通知”），在现有工作的基础上，根据当地“转让”实施、模式和配套措施，深入探索，积极做好“转让”。
通知显示，要推动省会城市和计划单列市率先实现，逐步扩大到其他市县；要推动同一银行业金融机构率先实现，逐步扩大到跨银行业金融机构。实现区域范围、金融机构和房地产类型的全覆盖，正常开展“带押转让”服务。
随后，3月31日，北京正式启动股票住房交易“抵押转让”模式。居民在北京出售房屋，买卖双方可以在原抵押贷款抵押权未解除的情况下办理房屋所有权转让登记。
什么是带押过户？
“带抵押转让”是指按照《民法典》第四百零六条的规定，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产。当事人另有约定的，按照约定的规定，在申请抵押房地产转让登记时，可以完成转让、再抵押、发放新贷款等手续，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，实现房地产登记与抵押贷款的有效衔接。
“带押过户”主要适用于银行业金融机构未结清的抵押贷款，目前抵押贷款无逾期。
简而言之，“抵押转让”是在卖方不需要提前结清二手住房原抵押（抵押）贷款的情况下办理房地产转让登记，同时完成买方抵押贷款的抵押登记，实现抵押变更、转让登记和新的抵押设立。“抵押转让”政策是在抵押不解除的情况下办理住房所有权的转让登记。
“带押过户”三种模式
目前，全国15个省、100多个城市已经开展了“抵押转让”。其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已全面开展。在实践探索中，地方政府主要形成了三种“抵押转让”模式：抵押组合、新旧抵押分段、抵押变更。
模式一:新旧抵押权组合模式一:新旧抵押权组合模式
通过新贷款和旧贷款的无缝连接，实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式，房地产登记机构合并转让登记、新抵押权首次登记、旧抵押权注销登记。
模式2：新旧抵押分段模式
通过借新贷款和转让后偿还旧贷款，实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式、房地产登记机构合并转让登记、新抵押登记等，卖方贷款结算后及时办理旧抵押注销登记。
模式3：抵押权变更模式3：
通过抵押变更实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，同意变更抵押权，房地产登记机构合并办理转让登记、抵押转让登记和变更登记。
此外，通知要求地方政府根据当地实际情况确定合适的处理模式，并结合实践不断丰富和发展。在上述模式下，特别是买卖双方涉及不同贷款人的业务，鼓励地方政府积极引入通知登记，通过通知登记制度，防止“一房两卖”，防止抵押悬挂等风险，维护双方的合法权益，确保财务安全。
“带押过户”有什么好处？
北京银行业和保险监督管理局表示，居民的交易成本可以最大限度地降低。此外，“带押转让”还有利于确保交易安全，提高效率。
在以往的传统二手房交易过程中，以抵押贷款方式买房的人在出售房屋时，如果二手房贷款尚未结清，卖方需要提前筹集资金偿还银行抵押贷款。原房屋抵押终止后，方可办理转让手续，然后买方再次抵押房地产并获得银行贷款。
“带押过户”显著降低了二手房的交易成本。“带押过户”其实就是“免赎楼带押过户”，这样既省时又省钱。交易资金由银行全程监管，交易安全有保障。与传统的二手住房交易相比，“抵押转让”模式简化了结算、抵押、转让流程，交易效率更高；在“抵押转让”模式下，卖方不需要筹集资金偿还贷款，有效节省了卖方提前还款所需的资金成本。
东方融资网以数据为例：王先生的房屋抵押贷款总价为200万元，贷款金额为140万元。目前，贷款本金余额仍为100万元。现在王先生需要一大笔钱来考虑在生意上卖房子。按照过去的交易模式，王先生需要筹集100万元才能实现房地产转售。此外，王先生出售房屋的原因是资金短缺。在筹集100万元时，除了找亲戚朋友筹集资金外，他还应该在很大程度上选择借用第三方机构的“桥梁预付款”，以显著增加出售房屋的成本。据业内人士介绍，二手房“过桥资金”的成本一般在过桥资金的1%左右。按照现行政策，流程简化，可以节省100万元的提前支付成本和“过桥资金”的中介费用。这自然加快了二手房交易。
从案例中不难看出，“抵押转让”对每个人的主要直接影响是节省时间、麻烦和金钱。有抵押贷款的房子，在出售时，不需要提前偿还贷款也可以转让所有权。这在二手住房销售之前是很难想象的，在房屋销售之前，提前还款、抵押贷款、网上签约、转让、抵押贷款、取得产权证书……，每次都必须提前预约，不跑五六次可能很难做到。
“带押转让”有助于房地产市场的发展
从整体角度来看，东方融资网络“抵押转让”政策的意义在于简化二手住房交易流程，缩短二手住房交易周期，有利于替代和改善需求的人尽快收回资金。节约过桥资金成本，降低“过桥垫资”可能带来的风险。有助于振兴二手住房市场，加快市场需求，提高二手住房流通率，二手市场活跃也将有助于提高新住房交易量，刺激市场交易活力，可以进一步促进房地产市场的良性循环，从而在房地产市场的稳定健康发展中发挥一定的作用。
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