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变相转贷降息，北京贷款中介推动“垫资代购”

图片来源/视觉中国

刘亚北京报道梁学城中房报记者

“利率低至3.2%”和“可以节省数十万元的利息”。。。最近，在北京，一些贷款机构开始向买家推广“购房”业务，声称可以降低首付和利息，降低购房成本和还款压力，包括中诚普惠、东兴金融服务、海鼎投资等。值得注意的是，一些大型房地产经纪人也表示，该公司可以提供这项业务。

调查发现，所谓“代购房”，是指购房者可以向贷款中介借钱，帮助他们全额购房。取得房产证后，他们可以向银行申请抵押贷款并偿还贷款。他们可以通过低利率经营贷款替换高利率抵押贷款，帮助购房者减少抵押贷款利息支出。然而，在诱人的“低利率”背后，存在着巨大的风险。

垫资代购

3月27日，记者以贷款买房为由添加了几名业务人员前来推广微信，得知其实际上是贷款机构的业务人员。

“很多房子已经开始涨价了，你要赶紧办理资金计划。”中诚普惠业务员赵志伟(化名)在得知记者需要购房资金后，向记者介绍，他可以帮助将5%左右的抵押贷款利率“转”为3.25%左右的商业贷款。“我们只提供渠道，不接触资金。最后，你的贷款是在银行办理的，不用担心。”

记者添加赵志伟微信后，首先要求提供信用报告、社会保障支付记录、公积金支付记录、芝麻信用评分、年龄、教育等信息，赵志伟告诉记者，此举是根据银行贷款利率的实际情况，“借款人资格不同，贷款利率不同，但我们会尽力帮助您获得最低利率。申请1000万元以内的贷款，利率基本为3%~3.85%。客户申请贷款后，银行可向北京首贷中心申请1%贴息，年利率可达2.3%~2.8%，贴息时间为1年。”

与贷款中介聊天截图

建行北京某支行客户经理表示：“主要针对未申请经营贷款的用户，最低利率可达2.8%左右，但这一政策不是银行政策，银行只配合提供用户数据。”。

“全款买房也不用在意网签价格，一般按照最低的网签价格过户，可以节省很多税费。赵志伟进一步表示，所谓的“网上签约价格”是指“网上签约合同”约定的价格，购买二手房屋，一般低于实际交易价格，但必须高于房屋管理局要求的区域最低转让指导价格，后续也按照网上签约合同价格纳税。“以前的一位客户用采购业务全额购买了一套面积100平方米的房子，实际成交价为500万元，当地最低转让指导价为1.3万元/平方米。我们可以在100平方米X13000元/平方米=130万元的网上签约价格。当然，这个价格可以在最低转让指导价以上自由设定。”

后续，通过了解，赵志伟告诉记者，业务处理的逻辑非常简单。客户只需准备房屋总价的30%~40%，其余由贷款机构垫付。客户拿到房本后，会协助客户在银行办理房屋抵押贷款。

与贷款中介聊天截图

上述大型房地产中介机构的业务模式也类似。对于购房者所需的资金缺口，集团子公司可以垫付资金，购房者可以随后使用业务贷款偿还。

事实上，商业贷款主要是银行为中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房地产抵押贷款和其他担保从银行借款，以振兴个体企业的资金。在正式的处理过程中，商业贷款不是针对个人买家的，贷款中介是如何运作的？即为买方办理新公司或通过其他方式将买方转让给存续公司的法定股东。

“我们可以帮助公司的资格，你可以转让营业执照，一般不是新照片，或者会对股票有要求。但你不用担心，我们全权代理，最长一周可以批准。”赵志伟说，银行随后将安排公证程序。房地产抵押贷款后，银行将通过第三方账户贷款，我们将提供企业发票和资本流动。

与贷款中介聊天截图

从房屋类型来看，赵志伟表示，主要面向二手房和现房客户，“新房产证一时半会下不来，影响贷款办理。”

处理时间也很方便。赵志伟表示，整个过程一般需要15~25个工作日，客户只需要面对面签字、公证、贷款三个节点。

隐藏的高成本

在沟通过程中，记者发现，在“贷款中介”诱导抵押贷款贷款人用商业贷款取代抵押贷款后，抵押贷款贷款人将产生过桥成本，但也需要支付中介费用，甚至有一些潜在的支出成本。

“垫资成本有两种计算方法，10天一周期，30天一周期，一般10天就够了。另一家助贷机构东兴金融服务的业务员冯斌(化名)向记者出具了公司垫资利息收费标准。据他介绍，过桥垫资的最低收费标准是每10天收取0.7%的利息。以贷款100万元为例，10天内将产生7000元的高利息。还款方式为10天一付息，银行放款后同意还本金。“每月最低收费标准为1.6点，这取决于客户自身的条件，以及对接过桥垫资渠道是否为第一手资金方”。

预付利息收费标准。贷款中介提供图片

冯斌还表示，此外，还将收取贷款金额1%~3%的服务费，北京最低收费标准为2分。如果名下没有经营企业，需要办理转让营业执照，至少收取1万元的转让费。

此外，记者了解到，银行发放经营贷款时设立的公共账户也需要收费。从冯斌提供的图中可以看出，不同银行公共账户的最低收费标准为2000~6000元。但由于记者未能跟进，具体费用无法确认。

银行对公共账户收费标准。贷款中介提供图片

“但总的来说，这笔费用非常划算。”冯彬对记者进行了比较：如果按照4.85%的抵押贷款利率偿还100万元的贷款20年，按照等额本息计算，总利息约为56万元。如果按照3.25%的营业贷款利率计算，利息只有36万元左右。

冯斌说：“这样可以节省20万元的利息，即使加上额外的费用，你也可以节省至少10万元，你的月还款压力也会小一些。”。

真的是这样吗？经过深入调查，记者了解到，北京银行基本上要求公司实际经营一年以上才能进行商业贷款，抵押贷款需要持有1~6个月。“一年期最低贷款利率为3.4%，三年期最低贷款利率为3.8%。如果新加入的法人股东也需要3个月才能处理。中国建设银行的一位客户经理说，贷款的最长期限通常是20年，获得长期贷款并不容易。银行通常要求公司为借款人独资，企业收入可以覆盖贷款金额的两倍以上。

“低利率”显然是贷款中介为诱导购房者贷款而提出的“噱头”。中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受记者采访时表示，在收取了一系列费用后，抵押贷款人的实际贷款利率有所上升。而且，即使需要偿还的金额似乎仍然低于现有的金额，个人承担更大的风险，甚至陷入非法贷款中介的陷阱，也需要特别仔细考虑。

此外，周茂华还提到，借壳公司可能会产生业务主体的维护费用，这是抵押贷款人需要承担的。一旦经营贷款利率几年后进入上升周期，利率上升带来的成本增加也是抵押贷款人的负担。

行业监管更加严格

“监管机构一直禁止商业贷款进入房地产市场，银行对商业贷款的审计也非常严格。一旦发现，银行将立即终止业务，要求借款人在短时间内偿还贷款，并减少信用额度。这些资金通常很大，在这种情况下，它可能会增加抵押贷款人的短期资本周转压力。与此同时，它也会对借款人的信用调查产生影响。”上海金融与发展实验室主任曾刚告诉记者。

“此外，在贷款过程中，非法中介声称可以提供文件、材料服务，“帮助”消费者申请贷款，实际上是通过伪造水、包装壳公司申请贷款资格，行为涉嫌欺骗银行贷款，买家甚至可能被追究相关法律责任。即使后续贷款顺利，购房者也面临着个人贷款期限、还款压力和政策变化导致的期限不匹配。曾刚补充道。

此外，上海光明律师事务所傅永生律师还向记者指出，从中介机构的角度来看，银行在与中介机构合作时，优先考虑“白名单”。银行还将加强对个别业务快速增长的中介机构的审查。中介机构非法申请商业贷款，将失去与银行合作的机会。如果银行“跟随”，从非法中介机构发现部分非法申请人，申请人也将承担违约责任。

北京德恒律师事务所合伙人、律师刘杨也在接受记者采访时提醒，此类业务可能涉及贷款欺诈和贷款欺诈。一旦发生，借款人应与贷款援助机构共同承担法律责任。

造成这种现象的原因，曾刚直言，在国家倡导金融救助和经济低迷的背景下，银行和其他金融机构发放贷款的压力增加，一些审计和条件可能会放松。贷款援助机构的这种经营更多地利用了政策漏洞。

“华丽的面纱掩盖了非法获得商业贷款的凶猛面貌。”刘杨提醒买家，一旦陷入商业贷款的陷阱，他们将面临进退两难的境地。因此，买房时不要相信别人的评论，不要贪婪小便宜，最后倒在黑心中介的糖衣炮弹下。

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