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调整存量抵押贷款利息已成为一种趋势。“商转公”的目的是什么？

“股票贷款调降”的靴子还没有落地，“商转公”在很多地方又火了。但由于涉及民间垫资、未取得房产证等问题，对于部分购房贷款人来说，还是“吃得像鸡肋”。“商业转移”是商业住房贷款转移住房公积金贷款的缩写，由于当前商业贷款和公积金贷款利率差异较大，同时近年来贷款利率全面下降，“商业转移”贷款如果支持商业贷款，也可以享受新的低商业贷款利率，将有效减轻购房者的贷款利息负担。目前，长沙、苏州、福州、合肥、哈尔滨等二线城市已实施或正式讨论研究“商转公”业务。但与此同时，中国商业新闻注意到，许多市民最近通过公共渠道反映，“商业转移”的限制较多，商业银行发展不活跃。例如，由于期房延期交付，尚未取得房产证，购房者无法享受“商转公”；原贷款银行不同意该业务；异地公积金不能办理；业务仅限于借款人家庭的首次申请。有的城市公积金个人贷率超过85％当房地产市场宽松政策频繁出台时，风险警戒线收紧或暂停了“商转公”业务。以长沙为例，在试图免除居民自筹垫款不到两个月后，由于配额紧张，“商转公”业务从7月份开始受到限制。

房产证上有“卡”

“商转公”本身就是优化公积金贷款、支持住房消费的优惠政策。但这一优惠政策要求购房者在取得房地产证后才能享受。许多地方住房公积金中心借款人的申请条件明确规定，“原商业贷款购买的房屋已取得房地产权证书（或房屋所有权和国有土地使用权证书）”。由于许多地方的“保险交付楼”仍在继续推进，对于一些在商业贷款利率较高时购买期货房屋的买家来说，由于开发商延期交付，他们没有取得产权证书，也没有机会通过“商业转移”来减轻还款负担。近日，在人民网领导留言板上，山东省市民对山东省省长留言：“2018年，我在烟台市芝罘区买了一处房地产，但由于开发商的房地产证尚未办理，我想办理商业贷款转公积金贷款，因为每月还商业贷款的压力太大，但咨询烟台当地公积金中心后，我需要提供房地产证，所以我没有成功办理，我的商业贷款利率5.88%远高于公积金贷款利率，因为没有房产证，压力太大。8月2日，山东方面回应说，“办证问题暂时无法回答”，“现阶段只有楚街道办事处全力保证工程竣工验收”。8月2日，山东回应说，“许可证问题暂时无法回答”，“目前只有楚街道办事处努力确保项目竣工验收”。巧合的是，自7月以来，甘肃、河南等省也有当地市民在领导留言板上反映了类似的问题。“未取得房产证，意味着交房不顺畅。地方住房公积金中心为了保证资金池的稳定，不会主动承担贷款风险。中国房地产数据研究院院长陈胜告诉《中国商业新闻》。北京金诉律师事务所主任、北京法学会房地产法研究会主任王玉臣告诉记者，部分购房者因延期交房而无法办理“商转公”，这是延期交房对购房者的负面影响之一。“对于开发商推迟交付的项目，开发商是违约方，甚至可能涉及违法行为，买方往往是合同方，不仅支付购房款，还可能偿还抵押贷款，损失日益增加。当守法守约者得不到充分保护，违法违约者没有成本和成本时，无疑是显著不公平的。王玉臣认为，这一现象对整个房地产市场的复苏有一定的负面影响。但他还说，不幸的是，这种负面影响往往很难被视为法律上的直接损失，甚至很难通过民事诉讼直接向开发商索赔损失。“公积金贷款和商业贷款一样，属于抵押贷款，需要保证抵押物能够落实到位。这就要求办理“商转公”的房屋产权明确，取得房产证成为前提之一。只有取得房地产证，才能更有效地控制贷款风险。”

热点一二线城市难以持续开放“商转公”

据中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强介绍，“商转公”一直存在诸多限制，不可能大规模推广。“事实上，由于开发商延迟交付房屋，不符合商业转移的贷款条件，只是商业转移的条件之一。即使开发商不延迟交付房屋，也有其他限制。王业强告诉记者。他认为，一般来说，“商转公”不属于常规公积金贷款业务范畴，只有在公积金资金充足的地区才有可能推出商转公业务。目前各地住房公积金中心基本没有筹集资金满足商转公贷款业务的动力。“公积金贷款作为一种相对便宜的资金来源，基本上被各地充分利用，大部分地区90%以上，也就是说，基本上没有资金保证‘商转公’的持续运营。目前，各地相对比例的公积金贷款需求无法满足。此外，如果“商转公”要求只转纯公积金贷款，可以在房价较低的三四线城市实现，而在一二线城市，由于房价较高，基本难以实现。王业强说。不同城市的个人贷款率预警标准不同，但多为85％或90％为阈值。根据上海易居研究院的一份研究报告，公积金个人贷款率连续三个月超过85%是需要控制的。个人贷款率触及红线的最直接影响是后续公积金贷款审批将放缓。在长沙，根据本市近日发布的《关于进一步优化商业向公共贷款业务的通知》，自2023年5月15日起，将商业银行住房贷款转为住房公积金贷款，员工无需筹集全部资金，结清原商业银行住房贷款，然后转为住房公积金贷款。该通知有效期为5年。根据优化方案，购房者可以在长沙“商转公”“以贷还贷”，无需先还清商贷。但截至6月30日，长沙市住房公积金中心个人贷款率已达85.99％。7月初，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整商业转移业务政策和处理流程的通知》，根据个人贷款率动态管理商业转移贷款业务。当月个人贷款率达到85%或90%阈值时，建立商转公贷款业务启动和暂停机制。当个人贷款率在85%(含)和90%之间时，综合考虑中心业务验收和资金运作，适度限制商转公贷款业务预约。从7月7日起，在长沙办理“商转公”业务，每周五只能在网上预约。自7月下旬以来，西安、南宁、亳州等地的住房公积金中心也公开回应公众，称由于个人贷款率达到85％乃至90％，暂停或暂停“商转公”。8月6日，第一财经就“南京是否开展‘商转公’业务”在线咨询南京住房公积金中心。该中心表示，近年来，南京职工使用公积金购房消费需求旺盛，公积金提取率高（约80%），公积金贷款金额与存款余额无关。员工提取收集的公积金后，发放贷款的资金相对紧张；目前，资金利用率仍处于高位（100%以上），南京不具备探索业务的条件，确保正常的公积金贷款业务不受影响。“今后，我们将根据住房公积金的收集、提取、贷款资金的使用以及南京房地产市场的变化，进一步研究相关政策。在安徽省，省住房和城乡建设厅7月28日回复第十四届安徽省人大代表“及时启动‘商转公’减压促消费建议”，截至今年上半年，全省共发放2803笔“商转公”贷款，为员工节约利息支出约2.3亿元。在安徽省，省住房和城乡建设厅7月28日回复第十四届安徽省人大代表“及时启动‘商转公’减压促消费建议”。下一步，我们将继续指导有条件的城市，积极开展住房公积金“商转公”业务，充分发挥住房保障作用。在省会合肥，第一财经6日从当地多家主流商业银行了解到，该业务尚未开业。“目前，全国商业贷款整体利率，包括热点城市，都处于下行阶段。此时，地方政府实施“商转公”的迫切性将会下降。此外，任何支持刚性需求和改善需求的做法都应该考虑你能承担的风险。”陈晟说。根据《安徽省住房公积金流动性风险预警机制实施办法》自2022年5月以来，安徽省住房公积金保持在85%的个人贷款率。此外，根据住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行今年第二季度发布的《2022年全国住房公积金年度报告》，去年浙江、重庆、贵州当地住房公积金年度个人住房贷款率超过90%％，安徽、福建、海南、广西的个人贷款率超过85％，上海的个人贷率也达到了84.99％。

值班编辑：小羊

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