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上海正规银行机构放款——上海垫资
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给上海房地产经纪人兄弟的一封信
房屋、上海房屋、上海优质地段房屋、上海优质地段优质社区房屋一直是精英房地产的首选。让我们来谈谈今年的上海房地产市场。
1.疫情下，环境恶劣，经济低迷。中央母亲支持小微企业抗疫放水，使小微企业抵押贷款利率与住房抵押贷款利率倒挂。住房抵押贷款利率基本为年化5.35%，而小微企业抵押贷款利率为一年期3.85%，5年期以上4.35-4.8%。倒挂一年差0.5-1.5%。时间放大到20年就差多了。
2.在经济不景气的背景下，公众不敢轻易投资生产，股市、债券市场、房地产市场；股市风险太高，不敢投机，债券市场现在也不景气，所以每个人都用钱买房来抵御通货膨胀。从新年结束到现在，几乎每个地区的房地产交易中心都挤满了人，排队（2015年底和2016年的人不多）。因为交易量活跃，到目前为止，上海的房价今年上涨了5%左右。在买涨的心理下，更多的人参与了置换和买两套改善房。
3.买卖二套房首付需要70%(非普通住宅)，只能贷30%的按揭贷款，而小微企业按揭贷款可以贷60%-70%。可以增加杠杆。
衍生的金融支持业务：
1，买卖垫资
卖方的房子里有银行或私人抵押贷款，成数很高。买方不愿意向卖方支付首付来结清房屋贷款或支付首付。此时，需要一个有风险控制的人来控制风险和预付款；
详见小亨有钱微信官方账号5月29日推文，详情介绍。
买卖垫资的投资者有两种类型
一是机构类，正常手续，费用为1.8-2.1个月。一个月借，超过天数按天计算。
一是个人投资者，手续更灵活方便，全部按天计算，每天千分之一即月3%，在法律规定的范围内。
此外，签约费一般为标的物的千分之三(一次性费用)。
二、买二套房垫资
今年很多买家都想用金融杠杆买房。比如牛小亨是外地人，在外地有抵押贷款记录。虽然贷款已经结清，但在上海买房还是需要支付70%的贷款和30%，但他手里只有50%的房款。如果他必须买这套房，他可以这样操作。首先，确定符合小微企业抵押贷款条件（如信用调查是否良好，公司是否正常运营，业务流程是否足够覆盖等），找到愿意支付余额的黄金所有者，帮助他支付余额。审税过户7天后，交税取得新的产证。拿新产证去银行贷款(深圳事件发酵后，能接受新产证的银行不多，但准入门槛有所提高)。贷款审批到贷款预计15天左右，贷款60%-70%，足以还给过桥预付款的金主。整个过程预计将再过20天左右(有些过程可以加急)。虽然买房客户承担一些预付款成本(成本同上)，但他们可以降低房屋交易价格，从而降低税费。此外，整个交易转让时间缩短，买房过程中潜在的未知风险(如房屋被查封等)降低。).
3.第二条买房的人不一定有贷款渠道，也不一定了解贷款政策，需要专业的融资顾问帮助他制定计划，制定贷款前计划，以确保贷款能够在后期顺利从银行获得。这类贷款的期限为每年10年，同等本息20年。您可以根据需求进行选择。
首付不够怎么办？
想买两套自己喜欢的改善房(指非普通住宅)，首付70%，贷款30%，我只有4-50%的钱。
付款不够怎么办？
可能性1：客户上海人名下有一套无贷款房地产，以现有房地产作为小微企业的抵押贷款。贷款后，他们用现金购买第二套房。
可能性2：客户上海人名下有银行贷款房产，房产余值充足(600万房产贷款100万)。他们可以用这个房产作为二次抵押贷款，用现金买第二套房。
可能性3：客户以上海人的名义拥有银行贷款的房地产，房地产没有余值(600万房地产中有400万贷款)。
可能性4：客户上海人名下有抵押贷款记录。虽然房子已经结清出售，但他们仍然需要70%的首付。
可能性5：客户外人名下有抵押贷款记录，无论是否结清，在上海买房贷款首付70%，贷款30%。
以上1、2，自然不用说，基本上不需要预付款，可能需要抵押贷款规划咨询服务。以上3、4、5基本需要抵押贷款规划咨询服务，也需要桥梁机构的财政支持才能完成。
接下来，让我们来谈谈客户最关心的两个部分：买房垫款和再贷款：
一、一次性付款可以做低房价能省多少税，这部分由房地产中介顾问帮你解答。
2、因为预付款，如果贷款不能下来怎么办？在这方面，预付款前需要制定贷前计划，基本满足贷款政策，然后通过银行信用调查/大数据进行预审。只有通过预审的客户才会操作预付款。预付款人比你更担心以后的贷款无法下降。操作前，双方应先协商后期贷款计划，然后按计划操作。
老产证有很多选择，先不叙述。接下来，我们来谈谈三款能够正常操作新产证的贷款产品。
1.个人经营抵押贷款的首选
利率:新产证第一年利率为5.45%，次年起可降至4.75%。产证出来后3个月，4.75%。
还款方式:等额本息最长20年，先息后10年按月付息，每年返还一次
额度:单笔最高1000万
抵押:最高70%
信用调查要求：借款人及配偶信用调查2年内逾期不超过20次，近2个月内不超过5次
负债要求:综合资产负债率不超过70%
抵押率:评估价格在1000万以上，不需要备房70%，中环60%不需要备房，中外环房贷款50%不需要备房，最高70%有备房。外环外没有备房，60%有备房。
流水要求:覆盖所有抵押贷款的年化贷款本息 信用卡已用额度
公司要求：在上海注册6个月，实际控制人可接受
房龄：30年以内
面积：50-300平
区域：无区域限制，评估价格为300-3000万
借款人年龄：贷款到期日借款人不超过65岁
抵押人年龄：抵押人在贷款到期日不超过70岁
信息：借款人、抵押人及配偶（如有）身份证、户籍簿、婚姻证明、产权证明、备用房屋（如有）营业执照、公司章程、公章、法人印章、公司及个人主要银行流程、使用合同（审批前提供）
及时性:数据3天批准，信息贷款在办理，保释贷款提取
流程:申请材料齐面签，上门拍照(房子)，批复，签合同，抵押，他证贷款
委托支付对手：向第三方公司法人或股东个人账户贷款
评价:这款产品是目前最受欢迎的选择方案，类似于按揭贷款。区域没有限制，可以一次慢慢还20年，非常适合上班族。而且可以持股，不需要转公司，省心省事。从第二年开始，利率比第二套贷款低10%左右。
二、二次选择B个人经营抵押贷款
如果上述A方案因房龄或总价不能满足，可以选择B方案
5.65%
贷款期限:10年等额本息气球贷(10年均摊20年，10年底一次性结清剩余贷款)
额度:营业贷款最高1500万
抵押率：最高70%，根据客户综合资质确定，一般5.5-6%为主。
征信要求:半年无2，一年无3，两年无4，近两年累计贷款6次
流水要求:覆盖所有抵押贷款的年化贷款本息 信用卡已用额度
公司要求：经营满12个月，注册地为上海，不接受实际控制人，无公司需转公司。
房龄要求:全市1980年后完工，40年内外环内完工
面积要求：25平方米以上
区域:含金山、奉贤、崇明的上海全市
借款人年龄：贷款到期日借款人不超过65岁
抵押人年龄：抵押人在贷款到期日不超过70岁
资料:借款人、抵押人及配偶(如有)身份证、户口簿、婚姻证明、房产证、备用房(如有)
营业执照、公章、法人章、公司及个人主要银行流水、使用合同(审批前提供)
及时性:数据完整后3天内批准，收据可收，需购买0.1%履约保险
流程:申请材料齐面签，上门拍照(房屋/公司)，批准，签订合同，抵押，他证贷款
委托支付：向第三方公司法人或股东个人账户贷款
评价:这款产品是一款非常稳定高效的产品，可以在上海无死角操作，不矫情。但是也有一些缺点。比如抵押率一般不是很高，要求名下有公司。利率比A方案高。虽然期限分摊20年，但第10年底全部结算。
3.C方案个人经营抵押贷款
3.85%-4.25%
贷款期限：最长10年
还款方式:按月还息，按年还本，十年循环
贷款额度：单笔最高1000万元
抵押率:最高70%(实际上由于房龄和地区控制在60%)
债务要求：法人负债少于5笔，企业总负债不超过2000万
备用房要求:最好有，没有硬性规定
信用调查要求：半年无2次，近两年累计贷款6次，不能有3次
房龄:一般30年以内:
面积：50平以上
区域：无区域限制
流水要求：贷款金额单倍覆盖
公司要求：经营满12个月，注册地为上海，不接受实际控制人，无公司需转公司。
借款人年龄：贷款到期日借款人不超过65岁
抵押人年龄：抵押人在贷款到期日不超过70岁
资料:借款人、抵押人及配偶(如有)身份证、户口簿、婚姻证明、房产证、备用房(如有)
营业执照、公章、法人章、公司及个人主要银行流水、使用合同(审批后提供)
及时性:资料齐全3天左右批准
流程：网上申请、线下提交材料、上门拍照（房屋/公司）、批准、签订合同、抵押贷款等
委托支付：向第三方公司法人或股东个人账户贷款
评价：与AB计划相比，长期等额本息还款，C计划为10年信用，每年一次，客户选择相对较少，适合正常企业主，客户有现金流。
4、今年5月，11名购房者通过这种合作方式提前获得了他们最喜欢的房子，三名房地产经纪人获得了商店销售冠军，小恒也通过提供高质量的银行贷款援助计划获得了可观的佣金。接下来，小恒想与更多需要他的房地产经纪人分享这些成功的经验和实践能力，让交易更简单，让服务更有价值！期待着你的加入。
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