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降低首付，降低利率，调整认房贷款，核心一二线城市还有多少放松空间？

界面记者|王婷婷

房地产市场的优惠政策进一步明确。

7月27日深夜，据新华社报道，住房和城乡建设部长倪洪最近召开了企业研讨会，与企业就建筑业的高质量发展和房地产市场的稳定健康发展进行了沟通。

倪红表示，要继续巩固房地产市场稳定复苏趋势，大力支持刚性住房需求和改善住房需求，进一步落实降低首套住房首付比例和贷款利率、减税、个人住房贷款“无贷款”等政策措施

“继续做好建筑交付工作，加快项目建设交付，有效保护人民的合法权益。”倪洪表示，稳定建筑业和房地产业的支柱对促进经济复苏具有重要作用。

其次，以工业化、数字化、绿色为方向，大力促进建筑业可持续健康发展，充分发挥建筑业“促进投资、稳定增长、保障就业”的积极作用。

这是继7月24日中共中央政治局会议之后，房地产市场支持政策再次明确出台。

当时，在谈到房地产市场时，政治局会议首次明确提出，要适应国内房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场稳定健康发展。

对于住房和城乡建设部的明确政策，许多房地产企业告诉界面新闻，这无疑是房地产市场的好消息，是中央政治局会议的实施，节奏非常快。

然而，在这些房地产企业看来，最希望的是政策不要停留在大喊大叫的水平上，要抓住实施。”这仍然取决于下一个实施情况，地方政策应该陆续出台。”

易居研究院研究总监严跃进认为，住房和城乡建设部提到的三项政策，包括降低首付和抵押贷款利率、换房减税、取消房屋和贷款，以及金融、财政和税收，体现了有关部门贯彻落实中央政治局会议精神、调整和优化购房相关政策的方向，有助于引导地方政府继续在这些领域放宽政策。

严跃进说：“降低首付比例和贷款利率的意义在于，仍有许多城市没有将首付比例降低到20%，而且利率仍然高于4.0%，因此预计在8月初之前将有一波降低首付和利率的浪潮。”。

到目前为止，中国一些弱二线城市和绝大多数三四线城市已经实施了20%的首付政策。但上海、北京等城市首套房首付比例较高，分别为35%、广州、深圳、苏州、杭州、三亚的首套房首付比例也比较高，为30%，有进一步下调的空间。

此外，一线城市二套房首付比例门槛较高，不低于50％。例如，北京和上海的第二套房首付比例最低60%、50%(普通住宅)，最高80%和70%(非普通住宅)，深圳第二套房最低首付70%％，广州为50%。

就抵押贷款利率而言，随着近两年LPR（贷款市场报价利率）的降低，第一套和第二套住房的贷款利率下限也在下降。根据壳牌研究所的监测，2023年7月，百城第一套主流抵押贷款的平均利率为3.90%，第二套主流抵押贷款的平均利率为4.81%，比上个月下降了10个基点。

然而，以上海和北京为例的热门城市的抵押贷款利率仍然不低。其中，北京第一套利率为4.75%，第二套利率为5.25%；上海第一套利率4.55%，第二套利率5.25%；第一套利率和第二套利率分别为4.2%和4.8%；深圳的第一套利率和第二套利率分别为4.6%和4.9%，杭州的利率分别为4%和4.8%。

中指研究所市场研究总监陈文静表示，目前房地产市场调整压力较大，许多城市房价下跌趋势没有改变，部分新商品房销售价格在评估期内，预计将继续降低第一抵押贷款利率下限，已降低抵押贷款利率下限城市，也有小幅下调空间。

值得一提的是，明确落实“认房不认贷”政策，可谓众望所归。

中指研究所指出，目前“住房和贷款”城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制需要改善住房群体，住房需求也是合理的住房需求，政策应及时调整支持，优化住房和贷款政策，可激活核心城市替代链，活跃市场交易。

中原房地产首席分析师张大伟认为，只有深圳在一些一线城市实行“认房不认贷”，而北京和上海的认房政策过于严格。

以北京为例。如果名下有一套房子或者国内贷款记录(还清与否无关)，再贷款买房就是两套。其商业贷款最低首付为60%，非80%。

张大伟表示，“认房不认贷”预计不会在一线城市全面实施，可能会率先在北京房山、上海临港等偏远地区试点。“认房不认贷应该是全国所有城市实施的政策。”

TOP20房地产企业也是如此。“政策影响最大的是北京、上海、广州、深圳等一线城市。这些城市的购房需求一直存在，但受到贷款限制的影响。因此，优化住房认购和贷款认购将是一项关键政策。”

此外，通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等方式降低交易税费，也有利于修复房地产预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，预计将有两个调整方向，一是优化和调整非普通住房识别标准，如取消总价识别标准，二是热点城市增值税免征期从5年到2年，降低住房交易成本。

同策研究所首席研究员宋宏伟告诉界面新闻，总体而言，房地产市场监管政策规则仍将实施“一城一政策”的原则，而不是一刀切的监管。同时，也可以预测，第三季度将出台促进房地产行业投资的相关政策，房地产企业的融资环境将进一步宽松，有利于行业。

受这一积极信号的影响，今天上午香港股市房地产走强。截至出版，碧桂园涨幅3.73%、新城发展上升2.96%、中国绿城涨了1.88%。

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