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上海房地产律师:为规避限购，找人持有，签订的借款合同合法有效
一、裁判要点:一、裁判要点:
房地产限购政策属于阶段性、临时性的调控政策。该政策通过限制当事人的合同自由来稳定房地产价格的急剧上涨，不属于法律、行政法规的强制性规定，只会导致房地产销售合同暂时无法履行，而不是永久性履行。在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当充分尊重当事人的意志自治。因此，为了满足限购政策的要求而以名义购买商品房的借款协议不应被视为无效，但如果借款人在法庭辩论结束前仍不符合限购政策的要求，则不应支持要求名人协助将房屋转让给其名下的请求。
二、案情介绍：
原来，被告原来是恋人。2018年，原告计划从外人YQG购买双方婚后居住的有争议的房屋，但由于客观原因无法以自己的名义登记。与被告协商一致后，双方签署了“协议”和“婚前协议”，明确规定原告以被告的名义购买房屋，原告全额支付资金，原告享有产权，相应的购买交易程序和银行抵押贷款以被告的名义，购买费用和银行抵押贷款由原告承担，被告不享有房屋产权和处置权、占有权和收益权。
2018年7月8日，原告和外人YQG、房地产中介公司首先签订了8000967号的房屋买卖合同，约定转让价格为750万元。后来，我以被告的名义与YQG签订了《上海房地产销售合同》和《补充协议》，该合同编号为3435186，规定了分期付款、贷款处理和产权转让。签订上述合同后，原告及其父亲支付了购房定金、首付、尾款、中介费等费用。该房屋于2019年6月29日以被告的名义登记。该房屋自交付以来一直由原告实际控制和使用，银行贷款也由原告每月转入被告的银行卡偿还。
现在，原告和被告已经分手，但原告已经多次与被告沟通，要求他们按照协议的协议办理房屋转让手续，但都被拒绝了。原告是房屋的实际买家，支付首付276万元216万元，支付中介费5万元；被告只是名义代理人，被告支付60万元，属于原告向被告的贷款。原告现名无房，无限购政策障碍，原告有权要求被告协助办理过户登记，被告应无条件配合。遂涉诉。
三、原告诉讼请求：
1.确认上海市静安区XXX路XX弄XX号X02房屋(以下简称纠纷房屋)的所有权归原告所有；
2.被告协助原告以原告的名义登记所涉及的房屋变更，并承担相应的税费和所有其他转让费；
3.被告协助原告办理涉案房屋的银行贷款转让手续，并承担全部费用。在审判过程中，原告的变更请求如下：
1.要求被告根据与原告签署的协议和婚前协议，协助原告立即以原告的名义登记房屋转让，由被告承担相应的税费和所有其他转让费；
2.原告提前归还房屋上的银行抵押贷款，被告协助原告办理抵押清理手续，银行费用（如有）由被告承担；
3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。
四、被告辩称：
不同意原告的诉讼请求。争议房屋是原被告恋爱期间共同购买的婚房，双方当时没有约定份额。因为原告当时没有资格在本市购买其他房产，所以他以被告的名义登记，现在房子的价值几乎翻了一番。由于该房屋拟用作婚房，被告家庭以极大的诚意放弃了原有房屋的增值空间和被告本可独居的条件，承担了88万元的房款、660元的房屋交易税、508.41元的房屋交易税、38元的中介费和诉讼费、525元、40万元的装修费。
被告与原告签署了《协议》和《婚前协议》，基于双方即将结婚。被告认为签字没有实际影响，没想到会有现在的后果，所以不是被告的真实意图。被告的父母不知道相关协议。上述协议侵犯了被告父母的权益，违反了公共秩序和良好的习俗，也对被告未来的购买和贷款条件产生了不利影响。综上所述，如果不承认相关协议的有效性，被告应该是房屋权利人，被告愿意承担剩余的银行贷款，并将原告的产权份额折价支付给原告。考虑到双方的出资和贷款，同意支付455万元的折扣。即使法院认为有争议的房屋属于原告，办理产权变更登记和抵押清理手续所产生的费用也不得由被告承担。
第三方平安银行上海分行表示，其在有争议的房屋中享有合法抵押权，不知道原被告之间的争议，请法院依法判决。法院判决原告支付剩余银行贷款本息的，第三方同意接受提前偿还贷款，贷款本息结算后配合抵押清理程序。第三方不同意在贷款未偿还前更改房屋所有人，也不同意将借款人从被告变更为原告。
五、法院判决：
法院认为，本案争议的焦点在于AA与BB签署的协议和婚前协议是否合法有效。
首先，《协议书》和《婚前协议书》是双方真实意图的表达。上述协议是在AA和BB之间关系稳定、购买婚礼房屋的过程中签署的。鉴于购房所涉及的资金和利益的巨大影响，双方就房屋所有权及相关资金安排达成协商的合理动机。AA在房屋购房款中投资比例相当大，也负责归还所有抵押贷款。但由于购房资格的限制，不能登记为共有人，双方同意以BB的名义购房是现实合理的。BB在争议房屋中的出资性质是当事人自由协商的范围。现在BB自愿以书面协议的形式确认其出资为贷款。
考虑到双方的恋人关系和未来的共同生活，BB并非不可能表达上述意思。虽然双方后来关系破裂，未能结婚，但他们在签订协议时并不想要，协议的作用是在双方发生冲突时明确责任和权利，不应因为房屋增值认为权益不平衡而推动当事人的真实意图。此外，父母为子女买房的投资一般被视为给子女的礼物或贷款，而不是产权。BB父母的同意不是上述协议成立和生效的要求。BB作为一个完全民事行为能力人对外签订协议的效力不会受到BB与家人妥善协商的影响。
其次，上述协议无效。协议签订时，《中华人民共和国民法典》尚未实施。根据1999年《中华人民共和国合同法》关于合同无效的规定，上述协议明确表示借名买房，不损害国家、集体或第三方利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，无合同无效的法律情形。最后，BB在签订协议后一年内未要求人民法院或仲裁机构变更或撤销上述协议。综上所述，《协议》和《婚前协议》合法有效，双方应遵守。
该协议明确规定，如果AA需要处置，BB将无条件配合购买有争议的房屋。现在AA要求BB配合将争议的房屋转让登记在AA名下，符合协议，也让实际权利人归位。AA目前本市没有其他房地产，愿意提前全额偿还房屋抵押贷款，但抵押贷款借款人和抵押权人为BB，BB应配合提前偿还抵押贷款，办理抵押清除手续。BB应配合AA及时办理房屋过户手续，但配合义务并不意味着其应承担全部过户费和手续费。BB在借名买房的过程中没有受益，AA应承担转让过程中税费和抵押清除过程中可能产生的费用。另外需要指出的是，《协议》明确规定BB预付款是贷款，因此BB可以就相关款项的归还提出另一个主张。
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款的规定，判决如下：
1、原告AA应在本判决生效之日起10日内将房地产销售抵押贷款合同（RL20190617001569）项下的全部贷款本息（本息金额以归还当日第三方系统记录为准）归还第三方平安银行股份有限公司上海分行，被告BB、第三方平安银行股份有限公司上海分行应协助原告AA办理上海市静安区XXX路XX3X1号X02房屋抵押清理手续；
2、被告BB应协助原告AA在抵押权清除后10天内将上海市静安区XX路XX3X1号X02房屋产权转让登记为原告AA；
三、原告AA因办理抵押清理手续和房屋过户手续所需的税费和手续费承担。
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