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超过20个城市推出二手房“带押过户”，政策效果尚未完全显现
另一个重点城市推出了二手房“带押过户”模式。
1月5日，深圳市住房和城乡建设局等六个部门发布了《深圳市推进二手房“抵押转让”模式工作计划》（以下简称“工作计划”），明确了二手房“抵押转让”过程、“抵押”、二手房转让、抵押“双预告登记”模式、工作分工和保障机制。
所谓二手住房“抵押转让”，是指抵押财产，不提前偿还贷款，办理转让、再抵押、发放新贷款，实现购房款偿还旧贷款。据《中国商业新闻》不完全统计，自2022年8月以来，包括深圳、广州在内的20多个城市已经宣布推出二手房“带押转让”交易模式。其中，2022年9月，广州发布了国内首个金融监管部门鼓励推广“带押转让”的官方文件。此后，许多城市跟进并发布了自己的工作计划或相关通知，明确了“带押转让”的业务流程。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“带押转让”模式是2022年的重要金融创新，在实践中对二手房交易起到了积极作用。
鼓励全面探索
根据深圳上述工作计划，在二手房“带押转让”过程中，通过实施“顺位抵押”、二手住房转让和抵押贷款“双预告登记”等模式，优化业务流程，实现二手住房交易更高效、更方便。在二手住房交易过程中，买卖双方可以选择适用二手住房的“抵押转让”模式，交易财产需要满足除原银行贷款抵押外无其他抵押贷款的条件。
此外，工作计划还要求稳步推进试点，鼓励全面探索。在试点范围内，试点推广买卖双方贷款银行为同一银行二手住房“抵押转让”，然后逐步推广买卖双方贷款银行非同一银行的“抵押转让”业务。同时，鼓励各银行先办理买卖双方贷款银行非同一银行的“带押转让”业务。在模式实践方面，除了“顺位抵押”和“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，积累全面推广二手住房“抵押转让”的经验。
“深圳的政策仍然相对谨慎。”广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，自去年以来，深圳二手住房交易量创下新低。现在，为了稳定房地产市场，我们必须恢复以二手住房为主的交易形势。
除深圳外，2022年12月底，东莞市住房和城乡建设局还发布了《关于实施存量商品房“带押转让”模式的通知》(以下简称《通知》)，说明了“带押转让”模式。
通知称，实施股票商品房“转让”模式，可以有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，同时刺激股票商品房市场交易活力，有利于新商品房市场和股票商品房市场相互促进，更好地满足刚性和改善住房需求，促进房地产市场的稳定健康发展。
据中国商业新闻不完整统计，自2022年8月以来，已有20多个城市宣布推出二手住房“转让”交易模式，包括深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南、中山、丽水、潍坊、淮安等三、四级城市。
同一家贷款银行的情况有限
但在实践中，部分城市的“带押转让”模式进展并不理想，主要体现在买卖双方不同贷款银行的情况下。
对此，李玉佳分析了其背后涉及的三个原因：一是不同银行的贷款评估模式不同，同一房地产的评估价值存在差距；二是涉及不同银行的具体利益，如优质贷款损失、存款减少等；第三，一些银行仍然害怕“抵押转让”的业务风险。
李玉佳认为，目前商品房市场发生了一些微妙的变化，包括热门城市居民对房地产市场的预期；购买限制政策放松、“贷款”对需求释放有一定影响；部分城市销售办公室访问增加；差异明显，低于市场价格预期的房屋交易增加；总价可控的二手房近期交易增长迅速；中心区二手房优于外围；新房整体定价合理，表现优于二手房。
“总的来说，购房者的市场情绪还处于历史低位，至少会持续到2023年3月左右。至于第二季度房地产市场能否改善，要看疫情能否消退，春节后就业消费能否反弹，政策刺激力度。”李宇佳说。
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