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房贷降息:第一套房利率下限降至4.0%，百万房贷可节省2万元利息
21世纪经济报道记者杨志锦上海报道
2023年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为:1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR(以下简称5年期LPR)为4.2%，比上次下调10BP。
记者了解到，LPR下调主要是由于定价锚MLF下调和存款利率下调，两次存款准备金率降低了银行资本成本。LPR下调有助于降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本，支持有效信贷需求的复苏，是“促进经济持续复苏的若干政策措施”的一部分。
五年期LPR下调后，全国首套房贷利率下限将降至4%，而房地产市场相对“冷”的地方首套房贷利率可以突破上述下限。股票房贷利率将在重定价日下调，这取决于个人和银行约定的重定价日。
为何对称下调？
2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由报价银行每月20日(节假日延期)以公开市场运营利率(主要指中期贷款便利MLF利率)加分的形式形成报价。
其中，MLF利率是中央银行的中期政策利率，代表了银行系统从中央银行获取中期基本货币的边际资本成本；增加幅度主要取决于银行自身的资本成本、市场供求、风险溢价等因素。简而言之，LPR等于MLF 点差。
6月15日，央行宣布利率为2.65%，维护银行体系合理充足的流动性。利率比前期下降了10个基点。从之前的LPR调整来看，如果MLF利率下降，LPR必须下降。
2019年8月至2022年7月，一年期LPR降幅与MLF降幅一致；除2019年11月外，5年期LPR降幅低于1年期LPR。主要是贯彻不炒房的政策，避免刺激房地产。
但2022年8月，一年期MLF下调10BP，一年期LPR和五年期LPR分别下调5BP、15BP。这是MLF降息后5年期LPR首次降幅高于1年期LPR，主要是为了稳定房地产。
一年期LPR和五年期LPR同时下调10BP的核心原因是利率锚MLF下调。此外，近期新一轮存款利率下调也是LPR下调的重要原因。当MLF利率保持不变时，LPR已经下调了三次，主要是因为存款准备金率或存款成本的下降导致了银行资本成本的下降。例如，尽管MLF利率在2022年5月保持稳定，但由于4月份存款利率下调，LPR在当月5年期单方面下调了15BP。
6月8日，工行、中国农业银行等六大国有银行宣布降低部分人民币存款上市利率后，股份制银行于6月12日迅速跟进，存款利率降息率在5-15BP之间。此外，去年11月和今年3月两次降低存款准备金率，降低金融机构年资本成本约100亿元。
光大证券首席银行业分析师王一峰表示，“政策利率-市场利率”的传输环节相对畅通，但“市场利率-存款利率”的传输环节存在堵塞。因此，MLF等利率的降低很难利用存款利率的降低。从可持续业务的角度来看，为了实现LPR降低，有必要通过其他方式提高银行的综合负债成本。
6月16日召开的全国常务会议表示，针对经济形势的变化，必须采取更有力的措施，增强发展势头，优化经济结构，促进经济持续复苏。会议从四个方面提出了一些政策和措施：加强宏观政策监管，努力扩大有效需求，加强和改善实体经济，防范和化解关键领域的风险。
东方金城首席分析师王青表示，LPR报价下调的宏观背景是自第二季度以来经济修复动力稳定疲软，房地产市场再次疲软，需要宏观政策适度增加反周期调整，引导实体经济融资成本下降，进一步增加房地产行业支持，是提振经济修复动能的重要力量。
根据国家统计局数据，1月至5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，较上月下降1个百分点；1月至5月，商品房销售面积4640万平方米，同比下降0.9%，较上月下降0.5个百分点。
国家统计局发言人傅凌辉6月15日表示，今年2日、3月，随着经济和社会的全面恢复和正常运行，早期抑郁的住房需求迅速释放，房地产市场出现了一定程度的反弹。从5月份的情况来看，房地产市场总体稳定，但受多种因素影响，房地产开发建设仍相对低迷，房地产市场仍在缓慢恢复。
考虑到目前楼市低迷，预计6月5年LPR调整幅度可能在15BP以上，但最终只有10BP。原因可能是去年9月建立了第一个抵押贷款利率政策动态调整机制。对于房地产市场“寒冷”的地方，地方政府可以根据房地产市场情况维持、降低或取消当地第一个个人住房贷款利率的下限（LPR-20)这种机制可以“既冷又热”。在这种机制下，房地产市场“冷”的地方可以有针对性地降低抵押贷款利率，5年期LPR单边调整过大可能会刺激能源水平较强的地方房地产市场。
王青认为，6月5日LPR报价下调幅度略低于市场预期，其他稳定房地产市场的措施可能会进一步出台，包括二手房贷利率的灵活调整机制。
新发放住房抵押贷款的加权平均利率将接近4%
LPR改革经过不断推进，取得了重要成果：LPR已成为银行贷款利率的定价基准，大多数金融机构已将LPR作为新贷款的基准定价，即“贷款利率”=LPR 点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。
五年期LPR下调预计将导致抵押贷款利率下降。目前我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：首先，在国家层面，中央银行和国家金融监督管理总局在国家层面确定贷款利率政策的下限；第二，在地方层面，城市政府根据国家政策底线确定当地商业个人住房贷款利率的下限；第三，在商业银行层面，商业银行综合考虑资本成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
目前，全国首套住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减少20个基点，第二套住房商业个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。但新建商品房销售价格环比下降、同比下降的城市，可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策下限。
LPR调整前，全国第一套和第二套房最低贷款利率分别为4.1%、4.9%。然而，在一些房地产市场相对“冷”的地方，首套房贷利率可以突破上述下限。根据央行的数据，截至3月底，有96个城市可以放宽首套房贷利率的下限。其中，83个城市降低了首套住房贷款利率下限，低于国家下限10-40个基点；12个城市取消了首套住房贷款利率的下降，96个城市的实施利率一般在3.7%-4.0%左右。
央行数据还显示，2023年3月，全国住房抵押贷款加权平均利率为4.14%。考虑到5年期LPR再次下调10个基点，全国首套住房贷款利率下限将降至4%。考虑到许多城市的利率下限已经进入了“三个时代”
在股票抵押贷款方面，差额已经固定，贷款利率随LPR报价而变化，重定价周期最短为1年。对于6月下旬重定价日的个人，他们可以立即享受LPR下调的好处，抵押贷款利率预计将降低BP。但一般来说，重定价日期是1月1日，这意味着大多数个人明年可以享受5年期LPR下调的好处。
5年期LPR下调有望带动股票和增量房贷下调10BP。如果按商业贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下调后，月供减少58.54元，30年累计月供减少2.1万元。
王青表示，在一年期LPR报价下调后，银行存款利率可能会根据存款利率的市场调整机制继续略有下降。一方面，它将缓解收窄银行净息差的压力，提高其信贷供应能力，另一方面，它也将促进更多的居民存款转向投资和消费支出。
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