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警惕！贷款中介换“新衣服”，“买房”实际上是骗取商业贷款
自监管明确禁止“贷款贷款”和“贷款利率”以来，“购房”业务再次被炒作。最近，《北京商业日报》记者注意到，在北京，许多贷款机构开始“购房”业务，这类业务在降低房价、低税收、省利息、降低首付的旗帜下，实际上是欺骗商业贷款，扰乱正常的金融市场秩序。
代购房风起
最近，许多贷款中介发布了“降低房价、低税收、节省利息、降低首付”的口号，并推出了“代表他人购买房屋”的业务。“代表他人购买房屋”的本质是在全额购买房屋后进行抵押贷款，是指购房者向贷款中介借款，帮助他们全额购买房屋，然后向银行申请商业贷款偿还贷款中介的贷款行为。
贷款中介严然(化名)介绍了详细的“代购买房”模式，“正常购房时，商业银行房贷利率年化4%以上。采购模式是只要买家收取40%的首付，剩下的60%的资金由我们全额预付。拿到房本后，去银行做抵押贷款，最低利率可以年化4%以下。我们的预付款成本是市场上最低的，每天1万元的利息只需要5元，比网贷便宜。
以1000万元的房地产为例，购房者需要准备400万元的购房资金，其余600万元由贷款中介预付。全额购房后，贷款中介将协助购房者申请银行经营贷款资金，还清预付款，然后购房者将按月向银行还款。整个过程已经完成。在处理过程中，贷款中介将向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。
不同贷款机构提出的“代购房”政策相似。王健(化名)推出的业务也差不多。“买家只需要筹集足够的首付30%，剩下的我们就可以用公司自己的资金帮忙垫钱，拿到房本后再办贷款把钱还给我们。“一站式”服务，买家只需要出面4次左右，其余什么都不用做。”。
事实上，商业贷款主要是银行为中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房地产抵押贷款和其他担保从银行借款，以振兴个体企业的资金。本该对中小微企业有利的贷款政策，现在却被贷款中介所异化。在正式的处理过程中，商业贷款不是针对个人购房者的，贷款中介是如何操作的？也就是说，为购房者办理新的公司，或者通过其他方式将购房者转让为现有公司的法人股东。
“你可以注册一家公司，或者把买家纳入老公司转让给法人股东。你需要单独支付公司资格，费用约为1.5万元。当你拿到房子时，你可以直接申请商业贷款。这套操作基本上不需要20天，可以安全批准。”王健一再承诺，“如果有渠道，银行就不可能不批准贷款。”
近年来，在国家和银行政策的支持下，经营性贷款利率一再下降，“贷款转贷”、“贷款转贷降息”等手段层出不穷。这些“秘密操作”的方式与“代表他人购买房屋”的方式一致。事实上，他们从事欺诈经营性贷款和扰乱正常金融市场秩序的活动。
易观分析金融行业高级顾问苏晓瑞表示，这种“购房”和“贷款利率”面向主要客户，“贷款利率”面向股票抵押贷款客户，他们处理银行抵押贷款业务，“购房”面向增量买家，他们与银行抵押贷款业务没有交集，由贷款中介，银行在商业贷款领域而不是抵押贷款领域。然而，这种代理购买房屋可能存在以下风险。首先，借款人相信贷款中介的脚本，最终预付款失败或因预付款而收取高额利息和各种高额费用；第二，借款人和贷款中介在虚假包装后被审查，发现借款人无法申请商业贷款，但增加了财务负担。
侵占信贷资源
在调查过程中，《北京商报》记者注意到，贷款中介宣传的商业贷款利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前，商业贷款的最低利率可以达到2.4%。我在这个行业工作了七八年，所以我有实力帮你做到这么低。我们所做的都是国有银行，非常可靠。”一位贷款中介说。
那么，银行真正办理商业贷款的情况如何呢？《北京商业日报》记者对此进行了更深入的调查。据中国银行北京一位个人贷款经理介绍，“我行要求公司实际经营一年以上才能进行商业贷款。银行需要检查公司的报表和流量，并根据报表和抵押品检查贷款金额。经营贷款一年期利率最低为3%，三年期利率最低为3.2%。这笔钱是专用的。工商银行的要求也差不多。该行的一位客户经理提到，“经营贷款要求公司经营一年，抵押房本要求一年，最低贷款利率可达3%”。
“经营贷款办理要求公司成立一年以上，房地产至少3个月，贷款利率最低为3.4%，3年期为3.8%。如果新加入的法人股东也需要满足3个月才能进入。”中国建设银行的一位客户经理说：“经营贷款的期限通常是1年或3年。这种方式是借款和还款。利息需要多长时间？”
从贷款年限来看，经营贷款年限一般为1年、3年，最长为10年。但是，获得长期贷款并不容易。银行通常要求公司为借款人独资，借款人还需要与第三方合作公司提供经营合同。批准后，贷款资金直接发给第三方合作公司。
还有一种商业贷款利率较低，但不是贷款中介所说的2.4%。“有一种政策是‘首贷贴息’，主要针对没有申请过商业贷款的用户，由国家财政部门贴息。最低利率可以达到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理表示。
“低利率”显然是贷款中介诱导购房者贷款的噱头。零一智库特别研究员于在接受《北京商业日报》采访时表示，购房经营，本质上或通过贷款中介资金，最终将购房者抵押贷款转化为商业贷款，以获得较低的房地产抵押贷款利率，这种做法占用了银行商业信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法似乎买家可能会获得低息贷款，但它隐藏了许多风险，甚至陷入了非法贷款中介的陷阱。
“贷款中介机构提供的过桥贷款资金可能存在利率陷阱。过桥贷款一般期限较短。一旦买方未能及时贷款后续银行贷款，他们可能会面临资本链断裂或承担更高利率的风险。“于进一步指出，其次，购房者的商业贷款需要用于商业运营。如果转到贷款中介偿还贷款，则存在非法资金流动的法律风险。第三，如果购房者不是商业主体，他们也可能面临伪造信息、获取贷款等法律风险。此外，即使后续贷款顺利，购房者也面临着个人贷款期限、还款压力和政策变化导致的期限不匹配问题。
加强贷后管理
从“以贷换贷”、“转贷降息”到“代购买房”，贷款中介在灰色地带徘徊，通过层层包装钻监管和银行漏洞，也将严厉打击这一违规行为。
据媒体报道，中国银行业监督管理委员会最近发布了非法贷款中介专项治理行动通知，要求银行业监督管理局、银行业金融机构深入了解非法贷款中介混乱的严重危害，由主要负责同志领导专项治理行动领导小组，制定具体工作计划，部署六个月（2023年3月15日至9月15日）非法贷款中介专项治理行动。
在调查过程中，一些贷款中介机构表示，他们已经看到了相关的整改信息，但目前的业务仍然可以正常处理。一些贷款中介机构表示，许多合作银行已经暂停了此类业务处理。如果通过商业贷款“购房”的方式不起作用，你可以经营消费贷款和企业贷款。
通过这种代购买房屋，欺骗商业贷款，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏抵押贷款业务的市场环境。苏晓瑞建议，通过跨部门联动或采取专项行动措施，重点清理和打击近年来非法贷款中介机构推动贷款混乱的行为，严厉惩罚非法贷款中介机构，威慑市场。
“对于监管机构和银行来说，除了加强信贷政策指导和风险提示外，加强对经营贷款的风险控制审计、贷后资金流动监控和使用真实性管理，避免发生虚假经营贷款，加大对非法贷款的处罚，非常重要。”余百成说。
对于购房者来说，不要因为一些“小利润”而陷入陷阱，要警惕非法贷款中介隐瞒不利信息，只谈欺骗和误导有吸引力的条件。
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