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35万亿房抵市场，被称为“最安全的资产”，为什么共同基金难以下口？
据统计，中国住房抵押市场巨大，规模35万亿元。
这里的资产被称为“历史上最安全的”，因为当房屋抵押贷款不支付时，房屋可以拍卖——和尚和寺庙。
但是，这个市场上很少有互金玩家。他们试图将这个市场标准化和在线化，却发现“难如青天”。
但有趣的是，这个领域也有巨头玩家，他们也可以每年贷款数百亿。他们是怎么做到的？
互金公司还有机会在这个35万亿的巨大市场上吗？
万亿市场
什么是房贷？
用户依靠现有住房向金融机构申请贷款。
目前，住房抵押贷款的贷款金额从数百万到数千万不等，最长贷款期限可延长至30年。
据白瑞咨询统计，截至2017年6月底，中国商业银行发放的抵押贷款规模约为39.4万亿元。
2017年，房地产互联网首席执行官侯玉祥还表示，中国一线和省会城市住房抵押贷款业务规模近10万亿元。
也就是说，房贷业务绝对是万亿市场。
该市场的资产也被业内人士称为“最好、最安全”。
“抵押贷款的坏账率一般不是很高。即使用户不还钱，他们也可以卖掉房子还钱。这真的不好。他们也可以让法院拍卖。”一家住房贷款公司的从业者牛明说。
根据SEC提交的招股说明书，2016年底、2017年底和2018年第一季度末，泛华金融的不良率分别为1.5%、1.66%和1.75%。
与其他金融产品相比，这个数字非常低。例如，宜人贷款的财务报告显示，截至2017年底，逾期90天以上的贷款坏账率为9.3%。
相比之下，住房抵押贷款产品的坏账率远低于普通贷款产品。
牛明说，抵押贷款的贷款金额大多是抵押房地产市场价格的60%左右，也就是说，只有房价下跌40%，才有坏账风险。
然而，国内房价表现一直非常稳定。
10月20日，国家统计局发布的9月70日全国房价数据显示，31个二线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨了1.1%和0.8%。
牛明说：“特别是在一线城市，发生这种风险事件的概率相当低。”。
巨大的市场，强劲的需求，低风险，但如此万亿的市场，共同黄金企业很少。
目前，只有房地产互联网、团贷网、链链金融等知名平台涉及该业务。
为什么互金公司规模大，资产优质，难以下口？
标准之困
并非互联网金融公司没有发现这个市场。
“我们都研究过这个市场，但我们发现咬下去太难了。”很多共同基金平台的高管都透露了这个信息。
首先是因为监管。
三十年前，中国的住房抵押贷款市场开始崛起。
早期，国家希望住房抵押贷款流入小微企业，而不是个人。
然而，在过去的两年里，国家发现大部分抵押贷款实际上流向了房地产市场，推高了房价。
据贝壳研究所统计，2017年，全国居民购房交易杠杆率仍达到31.8%。
其中，房贷也在推波助澜。
再加上杠杆，中国的房价会有多大？
2017年9月，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发文件，对住房抵押贷款进行监管，严格控制信贷资金用于购房首付，严格禁止住房抵押贷款等资金用于购房，加强对从业人员的违规查处。
在这一领域，监管制定了非常严格的审计标准。
此外，监管对共同基金的定位是“普惠金融”，应该是小额贷款。
因此，监管规定，个人在同一网上贷款平台上，贷款不得超过20万，企业贷款不得超过100万。
但房贷可能远远超过20万和100万。
以北京为例，牛明处理的每笔贷款金额约为500万元，甚至可达数千万元。
因此，很难绕过第一个监管门槛。
第二个门槛是房抵模式，成本太高，模式太重。
“你需要去全国开展业务，需要大量的销售人员来吸引客户。”资深从业者王亮表示，这只是销售人员，也有大量的风险控制人员。
房屋抵押贷款有三个离线流程：一是检查房屋是否可靠，房屋整体情况如何；二是到房屋管理局进行抵押登记；三是到公证处进行公证。
“整个过程，每一步都需要人工参与，需要很长时间。”王亮说，在整个过程中，至少需要3到7个工作日才能完成房地产公证。
同时，由于单笔贷款金额过高，也需要大量现金流。
第三个门槛出现了:标准化极其困难。
科技化、线上化、标准化是互金公司的强项。
然而，抵押贷款的过程是复杂的，其中许多需要离线完成，这使得标准化非常困难，严重影响了效率和规模。
而第四个门槛，相对来说，房贷的风险并不低。
由于单笔贷款金额过高，一旦出现风险，“可能会拖垮一个共同基金平台”。王亮表示，共同基金平台的抗风险能力并不高。
牛明说，他们的风险控制很严格，每年只有三个坏账，但金额接近2000万。
“坏账金额这么高，真的很少有共同基金平台能负担得起。”王亮说。
由此可见，能玩得转房抵贷的金融机构都是膀大腰圆的金融机构。
因此，现在几乎所有的银行和信托都控制着这个市场。
王亮对一本财经说：“从头到尾，这个市场上最大的玩家就是银行。”。
目前，四大银行都有住房抵押业务，中信、上海浦东发展、哈尔滨银行等银行的住房抵押业务也占很大比例。
那么，面对35万亿的巨大市场，互金企业真的没有机会吗？
深耕之道
并非没有机会。
事实上，在住房抵押业务中，也有第三方公司和共同基金企业成为巨头。
比如神灯金融，房互网。
一位内部人士透露：“神灯金融的年贷款额高达数百亿。”
对银行来说，这种模式重线下，重人工，真的不容易。
而且大多数银行，已经习惯了“躺着赚钱”
“即使你去银行柜台问你是否可以抵押房屋贷款，它也会推荐一个渠道供你谈论。”王亮说，银行不愿意亲自做复杂的风险控制系统和流程。
而且这些渠道方，通常会收取2%到10%的服务费，比如贷款100万，就要2万到10万-这些渠道不便宜。
厚泽金融客服表示，他们将向用户提供年利率5.8~7.5%的贷款服务，并向用户收取贷款总额的2%作为服务费。
怎样才能从普通渠道变成行业巨头？
“最有效的战术是人海战术。”第三方分析师郭阳指出，共同基金公司可以参考之前的汽车贷款运营模式。
这里强调的不是技术，而是深耕。
王亮曾在抵押行业的一家巨头公司工作过。他发现这台巨大的金融机器实际上是“一点一点地手动磨碎”。
线下“人力三部曲”：下户，房管局，公证处，他们有点吃透了。
例如，房屋管理办公室的政策经常发生变化，不同地区所需的信息也不同。
王亮说：“为了得到第一手的消息，我们每天都躺在房屋管理办公室的窗户上。有时推销员被问到很烦人。如果我们不理我们，我们会把头伸进窗户，纠缠在一起。”。
而且很多相关部门的负责人，都不好说话。
“很多人说他们今天要坐飞机出差，改天帮你。这很难。”王亮说，这时，他很快说，他给了他一张机票，变相“贿赂”。
面对如此复杂的关系网络，尤其是人情网络，他们是靠这种“死敲”精神啃下来的。
“在一些行业，技术可能会失败。在数据不完整的前提下，我们只能先通过人海战术。”王亮说，但这些积累并非毫无价值。在数据积累到一定程度并打开关系后，我们可以开始尝试在线化。
虽然互金公司在这一领域无法独立，但可以与银行合作，开辟一条深耕之路。
王亮说：“大多数公司，不想吃苦，或者觉得不可能，就主动放弃。”。
但愿意深耕的人，最终能成功摘下果实。
随着科学技术的发展，对传统金融机构的降维攻击是大多数共同基金公司的定位。
但事实上，还有另一个定位：补充传统金融机构，而不是替代；与传统机构合作，而不是违规。
尽管做脏活、苦活、累活，但仍有可能成为巨人和领导者。
(应受访者要求，文中人物为化名。)
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