上海房产抵押抵债流程——房产抵押

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抵押房地产尽职调整流程及审核要点(推荐收藏)

几天前，我们发表了一篇题为“四步，八点，教你如何尽职调查土地使用权！”文章，介绍了土地使用权的尽职调查点，赢得了大家的好评。为了感谢粉丝们的爱，我们再次推出了“抵押品尽职调查房地产文章”，希望能帮助您的价格实践工作。

尽职调查抵押房屋时，仍可按“四步走”进行。

第一步骤

审查债权档案中的抵押担保信息

▌抵押合同审查：

(一)合同是否完整，原件是否完整；

(2)合同份数，贷款合同的编号、笔数、本金、期限是否一致；

(三)抵押房产名称、类型、位置、面积、数量、许可证号、抵押价值、抵押范围等明细信息；

(4)签订日期是否与贷款合同确认(不得早于，但最高担保除外；注意太晚)；

(5)贷款合同标明其他用途，但实际上是“借新还旧”的贷款，二次抵押人是否一致；

(6)抵押担保范围；

(7)贷款期限是否属于最高担保期限和担保额度；

(8)合同生效要素(如签名、盖章)是否正确、完整；

(九)法人担保的自然人必须作为法定代表人或者授权代表签字(不能盖章)；

（10）合同附件是否有抵押财产的所有权凭证，凭证的所有人和登记内容是否与抵押合同的所有要素一致；

(11)抵押财产是共有的，所有共有人是否在合同中签字确认；

(12)合同是否约定了《民事诉讼法》中实现担保物权的特殊程序；

(13)合同是否办理强制执行效力公证手续；

(14)是否有多个抵押人，每个抵押人对应的贷款情况和担保内容；

(15)合同是否因违反《合同法》第五十二条而无效。

(一)抵押登记(其他权证)及登记部门是否办理；

（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押财产许可证号码、面积、名称、位置、担保债权范围等）是否可以与贷款合同和抵押合同的相关内容进行确认。

▌审核抵押登记凭证：

(一)抵押登记(其他权证)及登记部门是否办理；

（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押财产许可证号码、面积、名称、位置、担保债权范围等）是否可以与贷款合同和抵押合同的相关内容进行确认。

▌核实抵押人主体资格：

(1)抵押人是借款人还是第三人；

（2）抵押人为公司的，是否同意担保的股东大会决议及其内容是否与贷款合同和抵押合同确认；

(三)抵押人为企业分支机构或者其他组织的，是否有权出具授权书；

(4)抵押人是自然人的，是否有身份信息；

(五)抵押人是否属于《担保法》规定的合格主体；

(6)如果抵押物是共有的，是否有共有人的身份信息。

▌抵押房地产核查：

(一)法律禁止抵押的物品；

(2)抵押财产是整个财产的一部分，抵押财产是核心还是主要，以及其他财产的抵押情况；

(三)抵押房地产的房屋、土地是同时抵押还是分别抵押；

(四)抵押房产是否属于预购商品房抵押预告登记；

(5)抵押房地产是否在建；

(六)抵押房地产是否公益、行政或者其他专属用途。

▌再核查：

（1）借款人已偿还款项的，抵押人的责任减免；

(2)是否有其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要检查顺位前的抵押权大致情况；

(3)抵押房地产的调查报告和评估报告，抵押房地产的当前价值是否明显大于相应的债权；

(4)抵押房地产是否有优先受偿债权(如工程款、出让金、闲置费、税费等)；

(5)抵押人出具的抵押财产(抵押时)状态说明(如自用、租赁、空置等)或收益说明；

(六)抵押财产的现状(自有、借用、占用、租赁、闲置、损坏)；

(7)抵押人和第三人是否主张或诉讼(仲裁)抵押无效；

(八)第三方是否要求或者诉讼(仲裁)抵押财产的所有权、租赁权或者其他权益；

(9)抵押人、第三人或政府是否对抵押财产设置了处置障碍；

(10)抵押财产是否涉及各种纠纷；

（11）是否涉及抵押财产的相关材料或信息，如被征用和拆迁、政府批准的升级和改造、第三方是否愿意购买抵押财产等。

第二步骤

到有关部门核实抵押品的有关情况

▌(一)核实产权情况

对于有房地产权证的房地产，可以到房地产所在地的房管部门，同时提供所有人的名称 地址或所有权证书号码（或登记号码）等因素，查询财产的所有权登记、抵押、查封等情况，核实财产的产权是否清晰。只有抵押通知登记的财产，可以向当地住房管理部门申请信息披露或登录其官方网站输入相关信息查询。

如果查询者有特殊方法，他甚至可以查阅房地产的所有档案（更安全）。如果投资者（或熟悉的人）碰巧有另一个案件，抵押人是被执行人，他可以指定律师使用另一个案件程序（或向法院申请调查令）查询房地产档案。

查询后，可获得房地产以下全部或部分信息：所有权信息，包括：房地产登记号、地址、地址号、地图号、所有人、共有人、建筑面积、共用地面积、基础面积、地图（4至）、使用性质、所有权号、所有权来源（自建、采购、分割、继承）、土地使用权、结构层数、楼层分布、功能、使用寿命、转让、分割单元、拖欠类型、限制转让、历史遗留问题，土地使用权是否办理有偿使用手续、行政处罚、购买价格等信息。

▌(二)核实查封情况

抵押财产被法院查封未处置的，应当向有关法院核实：

(一)抵押财产(如出租)的租金是否已被法院冻结或截留；

（2）债权人、原因、债权人与抵押人的关系、法院查封、阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度(长期不处置、暂停执行、评估、拍卖、变卖、待收价款已处置、三拍一卖后仍不能处置)；

(3)本案债权人是否对第一次法院拖延处置提出异议；

(4)本案属于最高抵押，贷款是否在查封后发放；

(5)其他轮候查封的一般情况。

第三步骤

到现场核对抵押物状况(同时拍照录像)

▌(一)检查位置

通过百度地图和腾讯街景地图查看房地产的位置、卫星地图和街景地图。如果位置不清楚，可以尝试找到四到图作为参考。

▌(二)找现场

(1)能否找到标的物，是否丢失；

(2)标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网是否良好。

▌(三)检查现状

(1)(若在建工程)工程进度；

(2)结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装饰、设备安装；

(3)当前用途；

(4)比较产权证，判断是否有附加建设、扩建、改建、违法建设和附加；

(5)是否闲置烂尾(含所在楼盘烂尾)；

(6)是否需要加固；

(7)是否被部分拆除和损坏；

(8)是否具有独立使用功能；

(9)抵押房地产范围内是否有其他权属不明的建筑物和建筑物；

(10)物业管理(注:特别是商业物业，需要询问收费标准)。

▌(4)检查使用情况(重点)

核实该财产是由谁使用或控制的。非抵押人使用该财产的，应当查明：

(一)是借用、占用、租赁还是闲置；

(2)借款人应了解用户与抵押人的关系；

(3)如果属于占用，应了解用户的背景、与抵押人的关系以及占用的原因(是否恶意)；

(四)属于租赁的，应当取得租赁协议或者了解租赁情况，并在查封、抵押前后了解租赁情况；

(5)如果用户声称该房产属于其所有，或声称已购买或已偿还债务，应特别注意，必须取得相关证据或信息；

(6)是否被公益性、行政性或特殊单位使用。

▌(五)检查相邻情况

(1)是否会受到其他地块或房地产的限制或阻碍交通、通风、采光、污水、排水等，从而影响其使用和价值；

(2)周边地块的开发利用(是否属于商住区、工业区、未开发区等)。)，商业氛围；

(3)周围是否有污染源；

(4)是否有配套物业，如配电室、宿舍等；

(5)抵押房地产是整个房地产还是房地产的一部分(如酒店的某一层)，房地产是核心部分还是主体部分；

(6)该地区是否仍涉及物业(需要整体处置，或整体处置才有价值，如配套停车场等)。

第四步骤

对抵押物的真实情况进行比较，综合检查各种信息

比较上述调查结果，使用联系人、网络、数据库、互联网搜索引擎，或登录政府网站和收费网站，继续有选择地全面检查以下内容：

▌(一)权属状态

1、权属灭失(注:最大陷阱)

（1）是否有转让、偿还、分割、房屋改造但未办理转让手续；（2）是否已被征用、拆除、更换，但原所有权证书未注销；

(3)是否因主管部门失职，一物多证，本证实物不存在；

(4)实物是否已被拆除或损坏。

2、权属瑕疵

(一)与原所有人有争议的，是否未支付转让价款；

(二)房地产是否已接管或控制；

(3)抵押人是否以房地产作价入股或作为出资条件和合作条件；

(四)转让人是否约定保留所有权或者因未付价款而行使终止销售合同的权利；

(五)抵押人转让或者抵债所得的，是否履行了转让合同或者抵债协议/裁定约定的义务；

(6)是否与所在地块的所有人不一致；

(7)房地产所在地是否为划拨用地。

3、权属人情况

验证:抵押人是否是项目公司，公司的主要财产是否仅为房地产。

▌(二)纠纷情况

1、权利纠纷

(1)是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价格、侵权、共同利益、一物多卖、实物分割、企业重组等纠纷；

(2)是否涉及与原土地所有人(历史)、原转让人、小业主的纠纷。

2、其他纠纷

(一)是否属于拆迁房、廉租安置房、置换房；

(2)是否涉及小业主或员工安置；

(3)与强势部门/人(如军队、地方政府、黑恶势力)是否存在利益冲突；

(4)开发商是否配合转让房地产和办理权证，如果是预购房地产，未交付实物；

(5)第三方是否在抵押房地产上增加或扩建建筑，或增加建筑物，或装修，导致(或隐藏)纠纷。

▌(三)规划建设

1、规划情况

(一)是否违反规划建设条件或者建筑物的规划用途；

(2)所在区域的总体控制；

(3)会议纪要是否由政府主管部门出具、《批示》、限制或支持房地产改造建设的文件，如同意三旧改造等。

2、报建情况

(一)消防验收手续；

(二)房地产所有人与地块所有人是否一致。

3、征地拆迁的可能性

(1)是否会被征收(包括政府借用)、拆迁；

(2)预计征地拆迁时间；

(3)征地拆迁原因；

(四)征收方式、补偿标准、补偿发放时间、补偿是否已被其他法院截留；

(5)抵押人对征收拆迁的态度。

(四)债务情况

(1)是否有优先受偿权(如工程款)；

(2)所在地块是否拖欠出让金和市政配套费；

(三)是否拖欠转让价、物业管理费、水电费、供暖费、环保费等。

(4)是否拖欠税费或具有地方特色的费用。

(五)市场价值

(1)评估报告和方法是否合适；

(2)预扣税费后，该地区近期同类房地产的市场价格预计该房地产的总体价值；

(3)如果房地产正在出租，可以按月租金支付×快速估值100倍；

(4)结合相邻地区的物业情况，初步判断该物业是否有连续改造或改造、大幅升值的可能性。

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