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债权人急于清理房地产抵押物
9月21日下午，经济观察网记者田国宝在北京顺义松香湖街与六环路交汇处，秋风中矗立着几座红白相间的回形建筑，部分建筑已入住。一侧的场地即将完工，部分地砖尚未铺好，施工设备随意散落在周围。
这个名为当代时代的项目将于9月30日迎来首次司法拍卖，起拍价为17.99亿元。2021年底，由于开发商北京当代久运房地产有限公司欠光大兴龙信托7.3亿元，该项目作为抵押品被申请强制执行。
10月8日，位于北京东城区的王府世纪也将进行司法拍卖。与当代时代不同，王府世纪与北京王府世纪发展有限公司11.2亿元债权一起拍卖。拍卖背后的受益人是盛京银行。
10月16日，位于北京东三环附近的博瑞大厦也将开拍，起价20.37亿元，背后的债权人是厦门国际银行。
8月下旬，上海君康金融广场在司法拍卖中以25.2亿元的价格拍卖，其背后的债权人是辽阳农村商业银行。
自今年下半年以来，越来越多的房地产、房地产在建项目、土地和其他标的物被放在司法拍卖的货架上。邵琦就职的金融机构也是“推销员”之一。仅他所在的省级分支机构就有数百亿不良债权被纳入处置。
在金融机构的不良债权中，房地产、土地等房地产在各种抵押品中具有绝对优势。邵琦告诉《经济观察报》，“有些是新的违约抵押品，但大部分是几年的库存。”，特别是自8月以来，不良债权处置的紧迫性日益增加。
“金融机构加快了不良债权的处置，我认为每个人都有同样的想法。”邵琦表示，随着下半年房地产市场复苏低于预期，这些不良债权存在贬值的潜在风险。”如果你能处理它们，请迅速处理它们。如果你不能处理它们，请打包并转移它们。”
处置债权
北京王府世纪、北京博瑞大厦和上海君康金融广场背后的债权人都是商业银行。银行作为资本贷款人，也是不良债权的重要处置人，手中不乏优质抵押品。
自9月以来，民生银行推出了多个债权包，其中北京泰丰房地产有限公司的1.42亿元债权为北京中国企业家大厦的部分房地产；中信国安为借款人的5.32亿元不良债权为中信国安总部大楼。
在借款人10.75亿元的不良债权中，抵押品为南宁东盟科技城项目，其中在建项目10.84万平方米，土地面积18.45万平方米；三盛担保的本金为2.1亿元，抵押品为常州3.98万平方米。
在民生银行推出的债权包中，最引人注目的是富地长泰酒店投资管理有限公司作为借款人的本金为30亿元的债权。该债权为两笔委托贷款，其中一笔为10亿元，另一笔为20亿元，但真正吸引人的是抵押品。
根据公告，不良债权30亿元的抵押品是位于北京市东城区国子监督街B28号国子监督项目的土地和房屋。项目靠近雍和宫和孔庙，由6栋建筑组成，土地面积15931平方米，建筑面积40290平方米。
此外，还有428幅油画作为质押担保，参考价值为24亿-60亿元。
在平安银行的不良债权处置中，房地产也是一个重要命题。例如，在上海朱源房地产11.95亿元的不良债权中，抵押股权涉及依云湾、汇景生活广场、海上国际等多个房地产项目；另一项14亿-15亿元的债权涉及惠州帝景国际商务中心41处房地产。
在兴业银行上海分行苏宁电器、苏宁房地产担保的不良债权中，本息总额约为15.2亿元。抵押品为上海苏宁宝丽嘉酒店，占地面积11096平方米，建筑面积68637平方米。
除商业银行外，专业不良资产管理公司也是不良资产的重要处置方，其中信达、华融、东方、长城是浙江资产、越秀资产等地方不良资产处置平台。
与商业银行不同，专业的AMC机构通常处理数十亿或数百亿元的债权，通常包装和处理不同类型的债权。以信达资产河北分公司为例，债权包规模达到281亿元，包括327项债权和资产。
这个巨大的债权包大多是造纸、矿业、机械等传统企业，涉及债权本金174.9亿元，绝大多数抵押品是土地、工厂和其他房地产。在房地产行业崛起的时代，这些老工厂已经属于城市的核心区域，因此资产也被房地产开发商追逐。
此外，信达贵州分公司推出的债权包高达124.8亿元，云南分公司的债权包高达74.9亿元，广东分公司推出的债权包总额接近1000亿元，包括奥园美谷的20.5亿元债权包，包括北京、天津等地的211套房产，以及重庆、保定、阳江等地的34块土地。
在资产处置方面，长城并不逊色。债权总额超过30亿元的资产包有17个，其中9个超过50亿元，3个超过100亿元。华融和东方公司推出的债权包规模相对较小，但一般大于商业银行。
《经济观察报》梳理了相关资产包和债权包，发现传统制造业在被处置资产中仍占很大比例，其中大部分是造纸、机械、冶金、化工、采矿等行业，部分是贸易流通领域的企业。
在房地产企业违约主体的不良债权中，主要是早期房地产企业和地方中小型房地产企业，特别是2015年左右因全国房地产企业扩张而陷入绝望的中小型房地产企业，已成为房地产不良债权的主体之一。
在早期房地产企业中，蓝光开发、奥林匹克花园、中信国安、新华社等房地产企业的资产是商业银行和AMC处置不良资产的常客。在目前爆炸性的房地产企业中，大部分资产尚未出现在法律拍卖或资产处置的序列中。
邵琦告诉《经济观察报》，在以往的房地产企业抵押融资中，抵押率通常在10%或20%左右，部分一、二线城市核心区的房地产抵押率相对较高；远离核心城市圈的三、四级城市的房地产或土地抵押率相对较低。
据他介绍，在金融机构的贷款客户中，房地产的整体规模并不小，各种融资约占30%，其中大部分是抵押贷款，但也有一些认购的信用债券。与其他行业相比，房地产企业的抵押品更容易受到金融机构的青睐。
邵琦表示，虽然部分房地产企业融资违约，但部分通过延长还款期限，部分仍在诉讼程序中，真正进入法律拍卖或不良债权处置规模相对较小，“去年这次开始爆炸，尚未达到法律拍卖的高峰”。
一家爆炸性房地产企业的人士告诉《经济观察报》，其房地产企业的大部分土地、在建项目和未售房地产都抵押给金融机构，但到目前为止，还没有强制处置资产。其中一个主要原因是与金融机构保持良好的沟通，努力延长逾期贷款。一般来说，房地产企业需要先支付一定比例的本金和利息。金融机构需要的，还应当采取额外的抵押品或者保证金等增信措施。
此外，相关措施还需要地方政府的支持。在地方政府的支持下，金融机构愿意延长企业的还款期限。但这只是债务本身的暂时措施。如果延期到期，企业仍无法偿还，仍面临拍卖抵押品的风险。
邵琦告诉《经济观察报》，房地产企业违约后，第一步是收回抵押品。一般情况下，在合理估值范围内，存在第二次抵押、第三次抵押等情况，顺序不同，债务偿还优先级也不同，“先封存，然后通过执行”。
第二步是澄清相关的法律纠纷，清理资产。当抵押品被扣押或拍卖时，其他债权人或买方会提出异议。此时，面临抵押品减值的风险，债权人需要通过法律渠道逐一解决这些问题。
这些事情完成后，才会进入处置程序。处置不良债权抵押品，要么拍卖抵押品，要么招募合作伙伴，要么与债权一起转让给第三方。因为相关纠纷已经解决，会有一定的溢价。
对于金融机构来说，当市场好的时候，他们更倾向于自我消化。例如，信达房地产开发项目的很大一部分来自信达资产；另一个例子是，中融信托曾经参与过商业地产的升级和改造业务，并在处置前更新和升值抵押品。
然而，在当前市场下跌的背景下，大多数金融机构更倾向于直接处理和实现。”如果市场继续下跌，它将面临抵押贷款率的不足。如果预期相对较差，金融机构此时需要止损，否则将形成更大的不良率，”邵琦说。
贬值风险
大型金融机构的客户通常分为企业客户和个人客户。以银行为例，有各种企业融资和个人贷款。这些融资和贷款有相当多的抵押品，有些是信用贷款，如个人信用贷款。
在抵押个人贷款或企业融资中，任何动产或房地产都可以成为抵押品。与车辆、设备等损失较大的抵押品相比，房地产作为抵押品具有抵押损失较小的优点。在房地产上涨的背景下，房地产和土地作为抵押品和不良资产具有较强的抗风险能力。
自2022年以来，由于反复疫情、房地产企业爆炸、市场预期等因素，第一季度市场明显下跌；进入第二季度，4月份房地产市场开始停止下跌，5月份进入修复期，6月份房地产市场环比大幅上涨，与往年同期差距进一步缩小。
7月，房地产市场环比略有下降，但由于往年7月房地产市场低于6月，大多数业内人士判断为正常回调；但8月份数据出来后，与7月份相比进一步下调，放松了各方对房地产市场修复的信心，9月上半年房地产市场仍没有改善的迹象。
Wind数据显示，2022年8月，30个城市的商品房交易面积为1229万平方米，环比下降34.75%。由于2021年8月房地产市场大幅下跌，同比下降幅度降至19.2%；9月1日至21日，30个城市的成交量同比下降33.6%。
交易下降导致房价两极分化。不同城市、同一城市、不同地区、同一地区、不同类型的房屋的价格变化不同。
由于房地产流动性风险的爆发，一些开发商也通过降价促销实现了现金流的回收。《经济观察报》了解到，一些城市的一些开发商的折扣低至市场的60%左右。如果集团购买并全额支付，折扣将更低。
房地产市场的下跌也转移到了土地市场，土地转让基金是地方政府最重要的收入来源之一。在上述房地产企业看来，如果房地产市场长期处于低迷状态，不排除房价甚至土地价格进一步下跌，从而进一步影响预期和信心。
房地产市场的预期和信心也是大多数金融机构担心的变量因素，尤其是房地产抵押贷款敞口较大的银行机构。
邵琦说，每个大型金融机构都有一定的不良债权和资产。在房地产市场周期理论时代，房地产市场低迷时产生的不良债权通常可以在房地产市场上行期处置，并获得一定的溢价。”只要房地产市场上涨，金融机构就没有风险。”
然而，这一轮房地产市场低迷的持续时间显然超出了大多数金融和房地产人士的预期。此外，大多数人没有预期房地产市场何时进入上行通道。在这种不确定性加剧的背景下，房地产抵押品越多，金融机构就越不安。
“在北京等一二线城市，大部分首付是80%，最低是60%。即使房价略有波动，抵押率也不会受到影响。”邵琦表示，金融机构能接受的真正风险是股票抵押贷款或抵押贷款的底线是30%。
在燕郊、大厂、香河等北京周边地区，由于房价减半，部分房地产抵押率明显不足。
邵奇说：“为什么所有机构都急于处理不良债权？”
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