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租房常见的法律问题

远离家乡，选择留在大城市和其他地方的人通常需要租房子。那么，在租赁过程中应该注意哪些法律问题呢？作为承租人，应与出租人签订书面房屋租赁合同。本文梳理了房屋租赁合同的订立、履行、终止、续签等法律问题，以帮助出租人和承租人避免租赁可能遇到的法律风险，避免陷入房屋租赁合同纠纷。

房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人，承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

[法律索引]

《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条、第54条

(一)确认房屋产权状况

1.检查产权证书

承租人应当积极审查租赁房屋的合法性，如核对房屋产权证书、租赁公共房屋的，应当核对租赁卡等所有权证书。

2.确认抵押贷款

承租人计划签订长期稳定的租赁合同的，还应当审查租赁房屋是否设置抵押权，尽量避免租赁设置抵押权的房屋。由于房屋设立抵押后建立的租赁权不能抵制抵押权。在实践中，有些房屋确实有银行抵押贷款，承租人应根据实际情况判断抵押权对其租赁权产生不利影响的可能性，然后做出选择。

(二)确认出租人的处分权

1.出租人是产权人(或公共住房承租人)

出租人为房屋产权人（或公共住房承租人）的，应当出示房屋产权证书（或租赁卡）和身份证，承租人应当检查身份证是否与产权证书（或租赁卡）中包含的产权人（或承租人）一致。房屋产权证书（或租赁卡）和身份证可与租赁合同一并复印。

2.出租人是代理人

出租人为房屋所有人的委托代理人的，应当出示委托材料，核对其代理权限，确保出租房屋在其代理权限范围内。委托材料和房屋产权证书可与租赁合同一并复印。

3.出租人是“二房东”

如果出租人是“二房东”，应要求其出示与房屋所有人（或代理人）签订的租赁合同，并检查租赁合同中关于转租权限和租赁期限的协议。未经房屋所有人（或代理人）同意转租的“二房东”，房屋所有人（或代理人）可以终止与“二房东”的租赁合同，直接导致转租合同无法继续履行。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第716条

(三)支付租金及其他费用

1.租金支付

承租人应当按照约定支付租金。签订合同时，应当明确租金支付金额、支付时间、支付账户、逾期支付后果等。

2.其他费用

物业费、水电费、燃气费、网络费等费用的支付也应在合同中约定，出租人交付房屋前发生的上述费用应明确并由出租人结算。

(四)确认随房屋移交的物品

租赁合同签订时，应在合同中明确随房屋移交的家具和家用电器的类型和数量，以便在交付、使用和退租时返还。

(五)终止情况和责任协议

租赁合同中关于终止权和违约责任的约定，应当进行审查，避免给予一方不合理的终止权或者承担过度的违约责任。如发现，可指出并协商修改。

（6）装修费用的承担和补偿

承租人经出租人同意，可以装修租赁物。承租人未经出租人同意改善或者增加其他物品的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，如果承租人有装修租赁房屋的计划，可以在合同中与出租人就装修费用的承担和赔偿达成一致。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第七十五条

（1）承租人的权利和义务

1.权利

承租人在租赁合同占有期限内发生变更的，不影响租赁合同的有效性。

优先购买权。出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。

租赁期届满后，房屋承租人享有同等条件优先租赁的权利。

如果租赁物危及承租人的安全或健康，承租人可以随时终止合同。

2.义务

承租人应当按照约定的方式使用租赁物。

承租人应当妥善保管租赁物。因保管不当造成租赁物损坏的，应当承担赔偿责任。承租人应当在约定的期限内支付租金。承租人无正当理由不支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以终止合同。

租赁期届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物性质使用后的状态。

[法律索引]

第709条、第714条、第721条、第725条、第726条、第733条、第734条

（2）出租人的权利和义务

出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维护义务。承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内进行维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。但承租人因承租人过错需要维修的，出租人不承担上述维修义务。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第708条、第712条、第713条

（3）转租应注意的法律问题

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三方。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以终止合同。

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三方的，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分约定对出租人没有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第716条、第717条、第718条

(一)承租人的解除权

1.租赁物因承租人原因不能使用的，承租人可以解除下列情形之一：

?司法机关或者行政机关依法查封、扣押租赁物；

?租赁物所有权存在争议；

?租赁物有违反法律、行政法规使用条件的强制性规定。

2.如果租赁物危及承租人的安全或健康，即使承租人在签订合同时知道租赁物的质量不合格，承租人仍可随时终止合同。

3.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁。当事人可以随时终止合同，但应当在合理期限前通知对方。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第724条、第731条、第730条

(二)出租人的解除权

1.未经出租人同意转租的，出租人可以终止合同。

2.承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以终止合同，要求赔偿损失。

3.承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以终止合同。

4.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁。当事人可以随时终止合同，但应当在合理期限前通知对方。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第716条、第711条、第722条、第730条

租赁期届满后，承租人继续使用租赁物。出租人不提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。双方可以随时终止。承租人继续维持租赁关系的，应当及时与出租人续签合同。

租赁期届满，房屋承租人享有同等条件优先租赁的权利。

[法律索引]

《中华人民共和国民法典》第734条

1.租赁期届满

租赁合同约定的租赁期满后，应当及时与出租人结算租金和其他费用，并按照合同约定及时返还房屋。

2.租赁期限未满

承租人在租赁期内擅自搬出租赁房屋的，其搬迁行为不具有单方面终止租赁合同的效力，出租人有权相应终止合同。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。租赁合同约定的违约金条款过高造成损失的，承租人可以要求减少违约金。租赁合同未约定违约金的，承租人可以与出租人协商损失赔偿金额，协商不成的，可以向法院提起诉讼。

1.正规平台寻找房源

除了传统的中介公司外，一些自媒体平台还包含住房信息，其中不可避免地会出现虚假或缺乏保障的住房信息。建议承租人在正式平台上寻找住房供应，并参考本文前述内容仔细签订书面房屋租赁合同。

2.合租房屋要谨慎

如果与他人合租，建议双方在签订租赁合同时就租金、房间分配、公共部位使用等费用达成协议。如果合租人是“第二房东”，应确认转租已获得出租人同意，并与合租人或出租人签订书面合同。

合租房屋应避免租房。租赁房屋以原设计或经有关部门批准的房间为最小租赁单位（不得分开租赁，不得按床租赁），厨房、卫生间、阳台、储藏室等非生活空间不得单独租赁，每个房间居住人数不得超过2人（法律支持、支持、支持义务除外），人均生活面积不得低于5平方米，违反上述规定，将住房用于群租。除生命财产安全隐患外，租赁集团租赁承租人还将暂停居住房屋租赁合同登记备案，暂停居住证、临时居住证申请，已办理居住证，暂停年度签注，已办理临时居住证，暂停续签手续。

【法律索引】

《上海市住房租赁条例》第十五条

《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》

《上海市住房租赁管理办法》

3.妥善使用室内设施

租赁房屋时，除合同中明确设施情况外，还可以在使用房屋前拍照，记录房屋交付时的实际情况并保留，以避免退房时发生不必要的纠纷。此外，如果承租人想要改进和调整租赁房屋内现有的家具、家用电器和其他设施，他应提前与出租人沟通，获得对方的同意，并就相关费用和物品所有权达成协议，然后进行处理。

4.重要的事情要留下痕迹

在租赁期内，如果承租人与出租人就房屋维修、物品处理、合同终止、合同续签等问题进行沟通和协商，则应保留聊天记录，以便在发生纠纷时确定双方的意图。还应保留支付记录，以支付租金和其他费用。

来源：上海市第一中级人民法院

文：马姗姗

负责编辑张巧雨

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