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在法院人眼里，你约定的20%违约金是一个“笑话”----
在法院人眼里，你约定的20%违约金是一个“笑话”——卖方违约
以下文章来源于房地产法律研究，作者吴取彬律师
来源|房地产法研究
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在二手房（存量房）的买卖中，买卖双方往往同意，如果一方违约导致另一方行使终止合同的权利，违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金。
当房价稳定时，除非由于其他客观原因，如部分共有人不同意出售，房屋在销售过程中被查封，否则卖方很少违约拒绝出售。然而，在房地产价格快速上涨的阶段，由于巨大的经济利益，卖方经常违约拒绝出售。
在实践中，买卖合同签订后，如果卖方违约，买方单方面行使终止合同的权利，卖方应如何承担违约责任？买方真的能拿到房价20%甚至20%以上的违约金吗？
要解决这个问题，让我们来看看《全国法院民商审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）和《民法典》合同编制的违约金规定：
《九民会议纪要》明确：认真适用终止合同制度，依法调整过高违约金，加强对守约人诚信行为的保护，提高违法违约成本，促进诚信社会建设。
《民法典》第585条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定违约造成的损失赔偿金额的计算方法。
约定的违约金低于损失的，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求增加；约定的违约金超过损失的，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求适当减少。（本条与原合同法的有关规定没有本质区别）
根据上述规定，法律支持当事人约定违约金，但明确授予人民法院或仲裁机构自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构调整，守约方不能证明实际损失，人民法院或仲裁机构将依法调整违约金金额。在违约金低于实际损失的情况下，守约方可以要求人民法院增加。买受人在房屋买卖中的实际损失往往以房屋价格与合同终止时房屋评估价格的差额作为衡量标准。
在司法实践中，当房价相对稳定时，这种违约金调整案件无处不在，完全取决于裁判的情绪和对违约金调整因素的认知，违约金的调整属于自由裁量权的范畴，除非非非非常不合理，否则即使上诉，二审法院一般不会改变判决。然而，当房价飙升时，合同约定的20%违约金根本无法弥补买方的实际损失。那么，作为买方，能否全力支持实际损失呢？
本文为您带来了四个卖方违约案件，即买方依法行使终止合同权（均为二审案件），其中一、二是房价稳定时的案件，三、四是房价飙升时的案件。查看卖方违约责任的判决规则：
案例1.在房屋交易过程中，涉案房屋被司法查封，买方依法终止合同。房屋买卖总价950万元，约定违约金20%，法院判决违约金50万元，实际违约金占5.26%。
案例索引：
上海市第一中级人民法院|(2020)沪01民终10108号
叶伟与朱美丽等房屋买卖合同纠纷
关于违约金标准，上海市第一中级人民法院认为，一审法院根据朱美丽的实际损失、当事人的过错程度和合同的实际履行情况，酌情将朱美丽主张的赔偿金和违约金调整为50万元。
案例二:卖方延期注销抵押登记，买方依法终止合同，房屋买卖总价229万元，约定违约金20%，法院判决违约金14.5万元，实际违约金占6.33%。
案例索引：
上海市第一中级人民法院|(2020)沪01民终8746号
王妮等与顾进等房屋买卖合同纠纷
一审法院根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为14.50万元，综合考虑合同履行、当事人过错程度和买受人实际损失。二审法院认为，一审判决依法有证据，法院予以支持。
案例三:房价暴涨，卖方违约，买方依法终止合同，房屋买卖总价98万元，买方终止合同时评估价193万元，差额损失95万元。法院裁定卖方赔偿买方房屋差额损失85万元，赔偿金额与差额损失占89.47%，占房价的86.73%。
案例索引：
上海市第一中级人民法院|(2017)沪01民终10397号
胡波诉杨兵房屋销售合同纠纷
从实际情况出发，一审法院根据合同履行情况、违约过错程度、市场房价涨跌等因素，确定杨兵和范兰的损失范围为8.5万元。二审法院认为，一审法院根据胡波和曾莉的违约事实，根据评估报告的结论，确定胡波和曾莉应赔偿杨兵和范兰的房价差额损失8.5万元。
案例4。卖方违约，买方依法终止合同，房屋销售总价573.8万元，买方终止合同评估价930.43万元，差额损失356.63万元。合同约定20%的违约金，法院裁定卖方支付买方114.76万元的违约金，并赔偿买方2.390元、381.88元的房价差额损失，赔偿金额与差额损失占99.20%，占房价的61.66%
案例索引：
上海市第一中级人民法院|(2017)沪01民终14612号
翁明诉姚利房屋销售合同纠纷
卖方知道房价在房屋交易期间上涨，法院基于姚利实际损失，考虑合同履行、翁明过错程度和预期利益，根据公平原则、诚实信用原则，姚利要求翁明支付违约金、赔偿和实际损失，理由充分，法院支持。
从上述情况可以看出，当房价相对稳定时，即使你同意20%的违约金，人民法院也经常从当事人的实际损失、合同履行、当事人的过错程度和预期利益等因素大幅调整违约金，这种调整完全取决于法官的自由裁量权。这里没有详细的分析。详情请参考文章末尾的《房屋买卖》。你约定的20%违约金在法院人眼里是个“笑话”。
然而，当房价飙升时，买方可以要求卖方赔偿房价差异的损失。那么，在实践中，需要考虑哪些因素来提倡房价差异损失呢？
考虑合同履行情况的因素之一
房屋销售合同签订后，买方的付款往往是考虑因素之一。如果买方只支付定金，尚未支付首付，有时法院会考虑定金所占房价的比例。众所周知，存款责任的大小与支付定金的数量成正比。现行民法典规定的最高存款金额为合同总价的20%。因此，如果买方只支付相对较小的存款金额，则需要全额赔偿所有房屋差价损失，这可能不会得到法院的支持（特别是，一些地方法院不考虑这些因素，例如，江苏省一家法院在买方仅支付1万元定金的情况下，判决全额赔偿房屋差价损失89万元）。但是，如果买方已经按照合同支付了所有的首付款，甚至已经支付了除银行贷款以外的所有金额，法院往往会判断较高的赔偿比例。
考虑因素二:买受人是否有过错
《民法典》第五百九十二条第二款规定，当事人一方违约造成另一方损失的，另一方对损失有过错的，可以减少相应的损失赔偿。
在实践中，卖方违约后，在法院判决损失赔偿时，往往会考虑买方是否有解除合同的过错，如买方购买有司法查封的房产，以及限售期内的搬迁安置房，特别是有司法查封的房产。如果房价飙升，卖方不愿意及时处理司法查封或根本无法处理司法查封，导致合同无法继续履行。那么法院往往会认定买方有一定的过错，这是一种过错责任，即知道房屋买卖合同存在无法继续履行的风险。
考虑预期利益损失三个因素
《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方签订合同时可能发生的损失。（原《合同法》第一百一十三条第一款）
换句话说，违反合同造成的损失仅限于双方在签订合同时预见或应预见违反合同造成的损失。如果房价在违约时间只部分上涨，而从违约时间到买方解除合同时房价大幅上涨，可能超出双方的预期，甚至超出买方的预期，此时，法院可能无法完全支持买方要求的房屋全额差价损失。
买方是否及时止损，四个考虑因素
《民法典》第五百九十一条规定，一方违约后，另一方应当采取适当措施防止损失扩大；未采取适当措施造成损失扩大的，不得要求赔偿扩大的损失。（原《合同法》第一百一十九条）
根据上述规定，如果知道合同不能继续履行，如一房二卖，卖方已将房屋出售给他人，并办理转让手续，买方支付购买款返还买方，不会影响买方再次购买，作为买方应积极止损，购买新房，否则扩大损失，作为卖方可以拒绝赔偿，这也是实践中的一个重要考虑因素。
因此，在房屋买卖中，虽然您同意合同房价20%的违约金，但当房价稳定时，如果卖方违约，可以说买方大部分时间无法获得房价20%的违约金；当房价飙升时，如果卖方违约，房价20%的违约金无法弥补买方的实际损失，卖方可能不得不承担远远超过房价20%的违约赔偿。
因此，无论是买卖双方，遇到房地产纠纷，不要认为合同可以得到相应的违约金，或损失相应的违约金，否则，你会犯一个大错误！
资料来源：法律讲堂