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深入调查|“套利”经营:房贷转经营贷利率更便宜？小心！如果发现违规行为，需要一次性还清所有违规行为

贷款中介和自己贷款。

方海平，21世纪经济报道记者，上海李玉敏，北京报道上海抵押贷款。

有“套利”，就有生意。找中介贷款为什么容易放款。

自去年年底以来，在一系列因素的推动下，市场上“质优价廉”的贷款产品悄然增加。主要银行推出了各种低利率、友好条件、操作方便、贷款快、还款灵活的商业贷款、抵押贷款、消费贷款产品。因此，出现了一个“套利”空间，用低利率的商业贷款取代高利率的抵押贷款。房子抵押贷款怎么贷。

例如，记者看到，一家贷款机构发布的推广信息显示，“2022年首次降息，抵押贷款利率低至第一套5.5%，经营贷款利率从3.2%开始”。一家小型股份制银行的贷款经理也在到处宣传他的贷款产品。“抵押贷款最高3000万元，先利息后本，授信3年，无偿还贷款最长30年”。

许多贷款机构表示，近几个月来，他们收到了越来越多的客户咨询，包括买家、小企业主和普通人。咨询问题集中在抵押贷款要求、金额、利率、期限等方面，并已还清了再抵押贷款的具体操作。

根据上海一家贷款中介提供的信息，根据不同的需求，抵押贷款产品有多种形式，如长期可贷20年的产品，最低利率为3.85%；可按20年计算月供，同时还款方式灵活，利率4.15%、4.75%的优质客户最低也可以达到3.85%；信用调查、流水等贷款要求相对宽松的产品，如果期限为3年，利率为4.05%、4.25%；贷款金额根据抵押财产的性质和第一抵押和第二抵押情况而有所不同。总的来说，贷款金额约为抵押财产评估价值的70%。

就像之前的每一轮信贷浪潮一样，随之而来的是关于贷款流向房地产市场的运作和讨论。如果过去的重点是挪用商业贷款和其他资金进入房地产市场，那么这一轮“演变”，贷款转化为商业贷款，或通过偿还再抵押获得更多的现金，甚至偿还再抵押的多轮循环操作。

那么，这种操作对购房者有什么风险呢？合规吗？

1、案例：先付全款，再申请房地产抵押企业经营贷款中介贷款公司。

今年年初，住在北京市朝阳区的张女士在朝阳区出售了一套房子，并计划在东西城买一套房子，为孩子们上学做准备。在换房的过程中，一家贷款机构建议她：“借钱或通过桥梁资金购买房子，然后用房地产抵押贷款申请银行商业贷款，不仅利息更低，而且贷款金额更高。”

这种说法相当令人兴奋。根据北京的政策，如果买家之前有贷款记录，无论是否还清，贷款都是两套。普通住宅贷款最高比例为40%，非普通住宅贷款最高比例为20%。所谓“普通”和“非普通”，不是商品房的性质，而是政策意义上的划分。据房地产中介介绍，2014年调整的普通住房认定标准为，五环内总价超过468万元或面积超过140平方米的非普通住房。即使是90平方米左右的房子，总价800万，也属于非普通住宅，首付高达80%，贷款只能贷款160万，这对很多购房者来说压力很大。做贷款中介。

由于第二套住房贷款的比例太低，需要将“抵押贷款”转化为“商业贷款”。在首付不足的情况下，许多购房者会挪用信用贷款、消费贷款和其他资金来筹集资金。后来，由于监管要求，一年内有大量消费贷款的购房者将无法批准个人住房抵押贷款。到目前为止，消费贷款的方式已经被阻止，许多购房者选择商业贷款。

贷款中介告诉张女士：“如果借款人或近亲属名下有一家价值800万元的房地产企业以房地产抵押贷款向银行申请“商业贷款”，保守贷款500万元，最长期限可达10年。此外，贷款的最低利率可以达到3.85%。与第二套抵押贷款的5.65%相比，利息要便宜得多。”

类似的贷款操作计划在其他地区也很流行。从目前的情况来看，银行、中介机构和客户都非常积极。一些银行或贷款中介机构甚至动员以前申请过抵押贷款的老用户，他们可以先偿还抵押贷款，然后用商业贷款代替抵押贷款，以减少利息，以减轻还款压力。不是中介的贷款。

小赵去年刚在上海买了一套房子。因为他以前在其他城市买过房子，有贷款记录，这套房子必须作为第二套房支付70%的首付比例。买房的财务压力很大，所以他计划通过筹集各种债务来完成买房。

对于小赵来说，由于贷款总额中贷款比例只有30%，抵押期限为30年，月供压力不大。但由于前期借款较多，短期内集中还债压力较大，现金需求较大。对于这种情况，银行客户经理建议：“你可以偿还所有的抵押贷款，然后申请抵押贷款作为抵押品，这样你就可以一次性贷款更大的现金，解决当前的债务压力。””

2、操作:需要借过桥资金“买”一家小微公司

张女士和小赵都是普通的个人购房者，他们和家人都没有公司，目前市场上大力推广抵押贷款、商业贷款，贷款对象一般是中小企业主，如何完成抵押贷款代替商业贷款的经营？

张女士的贷款中介说：“买房的钱可以借过桥资金，月成本约为2%。你也可以帮助‘买’一家公司以张女士的名义转让贷款，成本不超过1万元。”经过反复权衡，张女士放弃了，因为她担心新转让的公司存在其他业务和债权债务风险。

然而，这种操作并不难实现，特别是以前从事企业经营或注册为个体工商户的购房者。

上海小赵的情况也差不多。不同的是，他需要借一笔过桥资金来偿还剩余的抵押贷款，同时“完成”一家小微公司，然后向银行申请商业贷款。正规贷款中介公司。

与正常的个人住房抵押贷款相比，经营贷款的流程更加复杂，相关风险不容忽视。

正常抵押流程：买卖双方签订购房合同，买方支付首付款，向银行申请贷款、银行贷款审批、转让、银行房地产抵押登记、贷款给卖方。

经营贷款流程：买方暂时借用桥梁资金，全额购买房地产，买方抵押房屋向银行申请企业经营贷款，银行审计后贷款，买方挪用经营贷款偿还桥梁资金。金融贷款中介公司。

开贷款中介公司。

3、成本：总成本加起来，利息优势不明显

根据贷款中介和其他销售人员的说法，经营贷款的利率远低于抵押贷款的利率，因此建议购房者考虑这种经营。

但事实并不一定像宣传那么好，这与不同贷款产品的还款方式有关。房地产抵押贷款的最长期限为30年，一般采用等额本息（每月等额还款）或等额本金（每月减少还款）。企业主经营贷款/抵押贷款往往采用先息后本的方式，期限灵活，包括3年、5年、10年、20年。个人购房者自然需要选择长期10年、20年的贷款产品来代替抵押贷款。贷款中介好做吗。

假设贷款金额为100万，到底能便宜多少，可以算一笔账：

按揭贷款下，作为第二套房(典型适用案例)，利率一般为5.65%，期限为30年。等额本金支付的利息总额为85万元，月还款5772元；等额本息总额为108万元，首月还款7486元(每月减少13.08元)。在经营贷款下，如果利率为4.25%，先利息后本的还款计划将是4.25%、在20年的情况下，利息总额为85万；如果利率为3.85%、如果期限为20年，利息总额为77万。若期限为10年，则利息总额较少。

从总利息的角度来看，经营贷款的贷款成本有一定的优势，但并不明显，这是基于较短的贷款期限，这意味着对购房者的现金流有更严格的要求。如果考虑到“购买公司”的成本，以及早期桥梁借贷资金的各种成本，相比之下几乎没有比较优势。

然而，记者在采访中了解到，虽然贷款中介以“利率更低、成本更低”为噱头进行贷款营销，但事实上，很少有客户为此考虑进行类似的操作。”很明显，它根本不能节省太多的利息成本，很少有人用商业贷款来节省利息。”小赵告诉记者。贷款中介咨询。

那么，市场上那些准备搬家的人的动机是什么呢？做机构贷款。

4、动机：个人获得大量现金，机构扩大客户

从小赵和张女士的案例来看，他们的共同点是，他们都有购房需求，但已经失去了第一套购房资格，只能按照第二套首付比例和贷款利率购房。这并不意味着他们是有实力在一线城市购买两套房的人。事实上，只要需要在北京和上海买房，他们就完全有可能陷入这种困境。贷款机构。

在这种情况下，购房者对现金有很大的需求。他们需要在首付阶段一次性支付大量现金，并且在办理抵押贷款之前不能在银行偿还其他未偿贷款。因此，购房者会尽最大努力通过各种非银行渠道筹集资金。与抵押贷款不同，这些贷款资金可以在未来几十年内慢慢偿还。因此，购房后仍存在集中还债压力，消费贷款、商业贷款、抵押贷款等产品是满足这类人一次性获得大额现金的途径。

除了这种解决债务压力的考虑，还有另一种情况。在过去的十年里，房地产无疑是升值最快、财富效应最大的资产。这种致富方式简单快捷，让经历过的人永远不会忘记，没有经历过的人也会等待机会。

在过去的几年里，每一轮上涨都为持有人沉淀了更多的财富，而从银行借来的贷款，即债务，已经逐渐被稀释。在持续宽松的趋势下，更多的人选择继续负债，提取现金，购买具有升值潜力的资产。对于普通个人来说，最传统的实践方法是抵押房地产，贷款大量现金。个人贷款中介。

由于大部分购买的房屋仍在抵押贷款中，无法处理抵押贷款，许多购房者听从中介的建议，退还抵押贷款，并将其转换为抵押贷款。这种做法的另一个动机是，房子经历了升值，可以根据新的市场价值借出更多的现金。

另一方面，银行也有它的动机。近年来，监管机构大力引导银行机构开展包容性金融，要求金融支持实体经济和中小企业。大型国有银行和股份制银行推出了各种中小企业贷款产品，反复降低贷款利率。

小型商业银行也有其考虑因素。”我们最近正在大力向其他银行的抵押贷款客户销售我们的商业贷款产品。”上海一家城市商业银行分行的一位相关负责人告诉记者。对于中小型银行来说，这种操作可以扩大其业务空间，获得更多的客户，并占据市场份额。

5、风险：严格的风险控制可能不成功。如果发现违规行为，所有贷款都需要偿还一次。靠谱的贷款中介。

一些房地产经纪人告诉《21世纪商业先驱报》：“我们不同意这种操作，即使客户找到了贷款经纪人，我们也觉得有风险。因为一些贷款经纪人告诉客户他们可以贷款，但他们不能从银行申请贷款，客户最终不得不借一些非正式贷款公司的资金，成本会更高。”

经营贷款真的可以随便买房吗？合规吗？如果操作失败，会有什么后果？贷款中介是什么。

《21世纪商业先驱报》记者作为客户询问了多家银行的客户经理，他们都表示，贷款需要满足公司一定时间的持续经营和个人持有一年以上的条件。一些“循环贷款”需要每年偿还一次，这涉及到借新还旧和过桥。做贷款中介注册什么公司。

中国工商银行一家分行的客户经理表示，根据监管规定，经营贷款不得非法流入房地产市场和股票市场。如果是“新房、新公司”申请经营贷款，几乎不能批准。根据银行的贷款要求：企业经营一年以上，个人成为公司股东或法定代表人一年以上，原则上持有房地产也需要一年以上，不到一年需要提供自有资金购买资金的证明。上海贷款。

据客户经理介绍，工行会原则上要求企业一年的经营流程达到贷款总额的两倍。至于贷款期限，他说有两种产品，贷款三年期，每月还息，到期后一次性还本；另一种是六年期的“循环贷款”，每年还本一次，利息最低3.4%-3.5%。

CCB一家分行的客户经理还表示，申请商业贷款需要真正的业务。如果有房地产抵押贷款，如果是10年，也需要每年申请一次新贷款，利率为3.85%。准入条件是持有房地产超过1年，个人成为公司股东需要半年以上。房子二次抵押贷款。

贷款机构向《21世纪商业先驱报》承认，风险控制相对严格的大型银行确实很难申请，但一些股份制银行和一些中小型银行的条件并不那么苛刻。他说：“小银行风险控制松散，利息会更高。”

发现挪用商业贷款买房会有什么后果？上述多家银行的客户经理均表示，商业贷款的贷款目的是企业经营。如果监管机构发现或银行发现资金流向房地产，客户将被要求提前结算。住房抵押贷款是一种相对确定的长期贷款。相比之下，短期商业贷款投资长期房地产。如果你想一下子还清所有贷款，对买家来说压力很大，没有拍卖房地产的风险。千万别抵押房子贷款。

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