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不小心，上海成了中国抵押贷款利率最高的城市

上海的抵押贷款利率似乎很久没有改变了。我还记得3年前的2019年，当抵押贷款利率没有跟随LPR时，上海的第一套房利率是基准的95%，即4.65%。三年来，LPR下降了很多，很多地方的第一套房利率降到了4.1%-但上海的利率仍然是4.65%。同样是4.65%，但当时和现在的情况简直是一天一地；今天，我们将抛开一个单一的项目，谈谈上海贷款利率的宏观趋势。它是如何从全国最低变成全国最高的？贷款利率如何影响房价？下一步上海贷款利率会怎么样？上海首套房贷款优惠政策。

01“全国最低上海”

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仅仅一年多前，上海4.65%的抵押贷款利率仍然是中国最低的。众所周知，抵押贷款利率实际上由两部分组成。一个是全国统一的五年期LPR。例如，目前为4.30%，比去年下降了0.35%；另一部分是银行在LPR基础上的加分或折扣，在不同地区、不同银行、第一套和第二套都有所不同。例如，2008年次贷危机后，为了刺激经济，当时抵押贷款利率打了70%的折扣。按当时5.94%的国家基准利率计算，打70%的折扣相当于基准利率下降30%，即4.16%。在2019年之前，上海的利率也下降了5-10%——例如，当LPR于10月实施时，基准为4.85%，因此第一套房下降了20个基点，为4.65%。要知道，当时全国各城市的银行都在疯狂“加分”，在基准利率的基础上加100甚至150个基点并不少见。当时的主流利率，第一套基本在5.5%的水平，比如武汉，第一套房上浮25-30%，直接突破6.3%。上海的利率是全国最低的。在下表中，看得很清楚：

然而，从那时起，上海的抵押贷款利率就像“温水煮青蛙”一样慢慢上升——从2019年10月到2021年7月，五年期LPR从4.85%下降到4.65%，而上海的第一套房利率一直锁定在4.65%，从下降到基准。特别是2021年7月24日以来，上海首套房贷利率从4.65%调整到5%，增加了35个基点；第二套房贷利率从5.25%提高到5.7%，增加了45个基点:随着房贷利率的提高，上海首套房贷利率进入了“5”时代。从那天起，上海的抵押贷款利率没有改变。当时五年期LPR是4.65%，第一套 三十五个基点，二套 105个基点，记住这个数字，无论LPR如何变化，这个加点总是在：

2022年1月，5年期LPR降至4.60%，上海首套/二套利率为4.95%/5.65%；上海首套商贷有折扣吗。

2022年5月，5年期LPR降至4.45%，上海首套/二套利率为4.80%/5.50%；

2022年8月，5年期LPR降至4.30%，上海首套/二套利率为4.65%/5.35%；看着利率似乎和LPR一起下降，但被忽视的是，在短短两年内，全国其他城市的利率发生了翻天覆地的变化。2021年抵押贷款利率提高有多快，2022年抵押贷款利率下降有多快。根据荣360的数据，2022年8月，中国首套房贷平均利率为4.39%，同比下降115个基点，第二套房也大幅下降，较去年下降了70多个基点。首套房贷款上浮上海。

我们知道，在过去的一年里，LPR只下降了30个基点，但抵押贷款却下降了100多个基点。这是怎么来的？是的，银行加点大幅缩水！在过去的几个月里，全国其他城市的银行加分下降了50多个基点。从今年5月开始，第一套房的利率可以在LPR的基础上降低20个基点。LPR下降 银行加点下降 第一套利率下降，这100多个基点的利率下降就是这样来的。上海各银行首套折扣。

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02“崩盘”

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嗯，经过这么一系列的操作，全国其他城市的利率基本都达到了“地价”。据监测，8月22日LPR下降至4.3%后，30多个重点城市首套利率下降至4.1%，二套利率下降至4.1%商贷首套优惠政策上海。

4.9%。

因此，不知不觉中，上海成为中国抵押贷款利率最高的城市之一，仅次于北京。与一线城市相比：

上海首套 35bp，即4.65%、二套房 105bp，即5.35%上海首套首贷。

北京首套 55bp，即4.85%；二套房 105bp，即5.35%上海 房贷 折扣。

深圳首套 30bp，即4.60%；二套房 60bp，即4.90%

广州第一套不加点，即4.30%；二套房 60bp，即长三角4.90%，二线城市基本达到地价:杭州第一套不加点，即4.30%；二套房 65bp，即南京和苏州4.95%直接下降到底，第一套4.1%，第二套4.9%。那么，为什么上海的抵押贷款利率比其他城市高呢？可以看出，不同城市的抵押贷款利率差异很大。能源水平越高的城市，特别是京沪一线城市，利率相对较高，二三线城市基本实行利率下限。其次，房地产市场越差，就越需要降低利率来刺激交易，减轻买家的负担。从这个角度来看，7月份交易2万套二手房的上海，依然有信心不降利率。然而，从全国经济市场的角度来看，下一个利率，很可能会下降。无论是代表贷款零售价的LPR，还是代表金融机构同业拆借利率的上海银行间拆借利率SHIBOR，最近的下行趋势都非常明显:LPR创历史新低，三个月的SHIBOR呈直线下降，毕竟2020年疫情爆发期间的水平。

此外，虽然美国在大洋彼岸的收水非常明显，但国内货币流动性非常充足，因此人民币继续贬值——截至8月29日，人民币兑美元汇率突破6.9大关，达到6.92，创两年来新低。7月底，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，比去年同期高出3.7个百分点，达到6年来最高增长水平。

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目前，在物价上涨可控的情况下，利率只会越来越低。另一方面，8月份全国房地产市场继续大幅下跌，特别是在一线城市，整体成交量环比下降17.3%。第一笔抵押贷款继续在LPR的基础上增加一些，这有点难以支撑。

03“预测”

现在，让我们推断一下上海接下来会怎么走。如果银行的加分需要调整，9月份很有可能会进行——第五批新房可以连接，天气转凉后二手房活跃期可以连接，年底前可以完成下订、网签、贷款，一次性完成。在利率方面，即使LPR在未来几个月内不进行调整，上海的抵押贷款利率也必须在总体方向下降，特别是第一套 在支持刚需购房的背景下，35个基点已经不合时宜了。如果9月份降息真的对买家有好处:如果从4.65%降到LPR的4.30%，每200万贷款每月可以节省416元，30年可以节省15万元利息。至少在心理上，压力降低了很多。其次，降低利率也会促进二手房的去化，这对目前库存10万套的上海二手房市场来说也是一大刺激。从目前8月份二手房交易情况来看，截至8月30日，二手房(含商住)交易量为2.17万套，与7月份相似。8月份上海纯住宅二手交易量最终可能达到1.8-1.9万套。

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如果降息，9月份成交超过2万套是肯定的，甚至会影响2.5万套-2.5万套二手房的销售，这意味着新房市场将增加数万名购房者，积分可能不低。但另一方面，如果最近没有好的政策，再加上新房源源不断的供应，二手房东会更加不舒服，“金九银十”也不复存在。作为购房者，让我们静静地等待。

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