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宽松的抵押贷款审计 上海二手房现有复苏迹象

2月底，《经济观察报》记者丁文婷在上海各大中介朋友圈“炸锅”，截图上写着“中国银行和邮政不需要检查首付来源，流量不再需要月供两倍”，这也给期待“小阳春”的二手房市场增添了一把火。

许多银行的个人住房贷款经理，包括中国、农业、工业和建设银行，告诉《经济观察报》，“不检查”是一个谣言，但与去年相比，首付资金的来源和流量要求确实松动。

一些银行的流量要求从原来的“双重覆盖”抵押贷款降至单倍，而一些银行出台了一些新的“放宽政策”，不需要提供流量。贷款需要首付款的流水。

许多银行的贷款从审批到贷款的时间从去年的4-6个月缩短到1-2个月，大多数银行的整个过程不超过2个月。

此外，去年发现的更严格的首付来源也有不同程度的放松。中国农业银行的一名信贷官员表示，如果首付从他名下的一张卡转移到支付首付的卡上，他就不会追踪上一张卡的资金来源。

“今年对收入证明和流水的大部分要求都恢复到2020年，有些政策甚至更加宽松。四大银行分行的一位信贷经理透露，银行去年普遍收紧了住房贷款的审批，贷款对象和资格都在不断筛选。例如，过去只与指定的中介机构合作，但现在，在一些银行，个人也可以直接到银行申请贷款。这也意味着买卖双方可以跳过中介直接向银行申请贷款。“以前，为了防止虚假交易，很多银行都不接受这种‘手拉手业务’。”办理银行贷款首付流水新卡。

贷款端的松动也导致了上海部分地区验证价格的小幅上涨，中介机构普遍反映了看涨价格的回升。一位接近上海住房管理局的人士透露，相关管理部门认为市场必须“出来”，现在作为监管机构担心市场走出“L”或“V”，“担心也不想看到“V”。

批量贷款速度恢复到2020年买房贷款流水不够首付还退吗。

去年，受个人住房贷款余额占“红线”的影响，自下半年以来，上海许多银行的二手住房贷款审批和贷款速度放缓，一些银行甚至陷入了“停止贷款”的局面。现在，这种情况已经发生了显著的变化。

《经济观察报》走访了上海多家银行，发现从贷款审批到贷款的时间一般从去年的4-6个月缩短到1-2个月。

中国银行的一位信贷经理表示，二手住房贷款的审批时间约为2-3周，贷款一周，整个过程为1-1个半月。中国建设银行的一位信贷经理表示，其分行的二手住房贷款周期已从去年下半年的4个月缩短到2020年的水平。

中国工商银行上海一家分行的一位信贷经理表示，贷款速度实际上在今年年初已经恢复。如果客户材料和信用资格没有问题，客户转让和纳税后贷款非常快。”今年元旦的抵押贷款，客户在1月24日纳税，3天后我们将贷款。”审批和贷款的整个过程大约是一个月。

贷款速度加快对更换房屋的买家友好，工行信贷经理补充说，去年整个过程需要4个月以上，买卖可能到第二年，很多人等不起，“现在如果是更换客户，在同一银行找到同一信贷员最快可以在两个半月左右完成”。

中国农业银行的一名信贷官员告诉《经济观察报》，贷款速度的恢复不仅是由于贷款金额的宽松，而且还与交易量有关。目前，交易量不大，贷款不需要“排队”，“但下一个速度无法预测，因为每月情况不同”，四家银行贷款速度将比一些小银行快，因为去年四家银行贷款金额“严重压缩”，今年更好。房子首付交了贷款流水不够。

上述建设银行的信贷经理也有同样的感受。去年下半年，当限额紧张时，领导会为每个销售人员设定贷款限额，不能每天超过限额。现在，它的分行已经取消了这一限额，“因为有足够的限额”。

宽松的配额也“恢复”了合作的准入门槛。上述建设银行信贷经理告诉《经济观察报》，去年下半年，由于配额紧张，其分行几乎只与链家、我爱我的家、太平洋和中原房地产四家中介公司合作。在最紧张的时候，他们甚至只与链家合作。从今年开始，我们也向一些小型中介机构开放合作。

首付，流水“放松”

许多银行信贷人员表示，今年资格审查和首付资金来源明显放松。房贷首付流水查什么。

与去年相比，上海一家大型连锁中介经理表示，去年下半年，包括中国银行、中国农业银行和中国工商银行在内的首付资金也发生了变化。要求首付80%以上的资金属于自有资金，并提供各种活期存款、财务余额等证明。对于近半年转入部分资金的，应进一步核实为合理收入收入。房贷流水不够首付能退吗。

“去年，我仔细检查了每一笔钱。例如，当我卖掉房子并拿到钱时，我需要向银行提交卖掉房子的合同。对于资金来源，一些银行必须检查“两种方式”，也就是说，即使父母转账，卡上的资金也会检查父母的来源，但今年大多数银行不会检查父母的资金来源。首付款不够怎样通过银行贷款。

上述建设银行信贷经理还表示，客户可以专门开卡支付购房首付。如果资金来自贷款客户的同名账户，则不会调查上一张银行卡的资金来自哪里，“最多检查一下”。

消费贷款和个人住房贷款的审计也松动了。如果消费贷款在3个月内应在购房前清楚偿还，否则会影响抵押贷款，但可以等待抵押贷款批准，因为首付足够，抵押贷款批准不会检查信用调查，“除非在贷款之前，还有更大的首付余额，其他一般不会拉信用调查”，但去年，这种方式不起作用，“因为银行会在抵押贷款之前，甚至贷款后再检查信用调查”，以上建设银行信贷经理介绍。

他还说，与去年相比，虽然收入证明仍需要贷款金额的两倍，但可以减去公积金金额，即如果月还款1万元，公积金月支付金额为2000元，那么收入只需要覆盖8000元的两倍，税后1.6万元的月收入证明。

此外，自去年年底以来，如果第二套住房贷款金额低于50%，且金额不超过300万元，则无需提供自来水，则该政策将恢复到2020年。在大型国有企业、事业单位或一些优势行业，第一套住房的贷款人基本上不需要自来水“去年，只有收入证明没有自来水是不可能的”。

另一位中国农业银行信贷人员透露，今年的一项新政策是，如果贷款客户的公积金每月支付超过800元，贷款金额不超过300万元，即使贷款金额超过50%，也不需要提供自来水。”目前的政策比2020年更宽松。”

中国银行也出现了对流水的“放松”。一位信贷经理告诉《经济观察报》，目前，收入证明仍需要贷款金额的两倍，而流水只需要抵押贷款的两倍。然而，中国工商银行、中国建设银行和交通银行表示，目前双重个人流量覆盖的政策保持不变。

各方都准备搬家买房贷款流水不够怎么办。

贷款信用调查审计松动的同时，也给了消费贷款和商业贷款重新流入房地产市场的机会。《经济观察报》发现，在一些大型连锁中介机构中，信用贷款、商业贷款等方式被明确禁止，但在一些小型中介机构中仍“暗流”。

上海当地一家小型中介经理表示，去年，一些客户来咨询商业贷款和消费贷款。我们都说我们不能这样做，因为我们去年做得很严格，但现在我们已经“恢复”了。虽然信用贷款首付不能批准抵押贷款，但可以“倒”，即从其他地方贷款首付，如银行个人住房贷款批准，然后借信用贷款偿还首付，因为现在许多银行在抵押贷款批准后不再检查信用调查。首付卡流水。

一位专门负责与银行对接的中介人员说：“去年，这种‘倒着做’的方式是不可行的，因为它涉及到贷款前后的验证，“我们去年明确拒绝了，但现在已经恢复了。”。贷款 流水。

商业贷款也在一些小中介中“露头”。上述中介人员表示，虽然商业贷款的操作更加复杂，但客户更愿意选择这种方式，因为商业贷款可以贷款20年，信用贷款5年，贷款金额，商业贷款远高于信用贷款。他介绍说，目前他手里有两家银行可以做商业贷款，一家是3.7%，一家是4.35%，低于目前第一套房贷的利率。

申请商业贷款时，需要先筹集资金购买全额房屋，然后将房屋作为抵押品进行商业贷款。目前，贷款金额为房屋总价的60%至6.50%。如果新公司在房地产转让前两周完成，则可在获得产权证书后一个月内发放贷款。整个过程大约是一个半月。购房者需要支付的成本是在此期间购买小微企业的成本和预付款成本。

上述中介人员告诉《经济观察报》，2020年，许多客户以这种方式抵押房地产，申请商业贷款购房。去年下半年几乎没有。一方面，由于银行监管更加严格，渠道被卡住，另一方面，由于上海二手房市场“冻结”，客户观望情绪严重，没有人会想办法买房。

今年以后，一些客户逐渐来咨询商业贷款买房的方式，尤其是一些二套客户。他介绍说，三价取低政策出台后，二套房首付在80%到8.50%之间。加上税费，意味着一套1000多万元的房子需要准备900多万元的首付，所以一些买家希望通过商业贷款“设置”一些首付来买房。买房贷款没有银行流水怎么办。

贷款端的松动导致了上海部分地区验证价格的小幅上涨。松江某大型连锁中介店经理介绍，自去年7月以来，上海房地产交易中心对二手房增加上市价格信息进行了验证，这意味着未通过上市价格验证的房屋不得向公众展示。中介需要以每个价格尝试“开盲盒”。今年2月底，他们发现店内一些未经价格核实无法展示的房屋被自动“释放”。“这两天，一些房子自动弹出，这也说明政府提高了验证价格。”。

闵行区另一家当地中介也表示，去年下半年同一社区同一户型的房价在4.5万元/平方米左右，现在在5万元/平方米左右。

“一些业主的心理预期可能会上升。”上述中介经理表示，如500万元，上市验证价格约480万元，为了让它通过价格验证，为了显示更多的客户，我们通常和房东480万元，但现在490万元可以显示，房东将直接挂490万元。银行贷款不过首付能退吗。

很多中介告诉《经济观察报》，2月份，虽然成交量没有明显增加，但数量增加了。普陀区一家工作了10多年的连锁中介经理，2月份的成交量比去年下半年增加了30%左右，但成交量可能还是需要时间的。他觉得如果有市场，可能会在3月份。、四月才会出现。

一位接近上海市住房管理局的人士透露，相关管理部门认为市场必须“走出去”。现在，监管机构担心市场是否走出“L”或“V”，“担心也不想看到“V”。

3月2日，在国家新闻发布会上，中国银行业和保险监督管理委员会主席郭树清表示，房地产价格调整和需求结构变化对金融业有好处，“但我们不想调整太剧烈，对经济影响太大，或稳定转型”。

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